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乐居财经 购物中心租金减免策略


乐居财经 购物中心租金减免策略
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购物中心普遍采用出租商铺给商户 ， 接合同约定的租金水平和收缴方式向商户收取租金的经营方式 。 租金是购物中心联结租赁商户的经济利益纽带 ， 体现商铺价格 ， 由法定的契约关系（租赁合同）规范 。 在2020年的新冠肺炎疫情中 ， 国内各购物中心纷纷对商户推出了减免租金的扶持措施；在购物中心日常经营过程中 ， 商户要求减免租金的事也时有发生 。 租金减免策略涉及到租赁合同的执行问题 ， 关系到购物中心和商户各自的经济利益 ， 影响到购物中心经营收益以及与商户的合作关系 。 因此 ， 购物中心应该有稳定的租金政策和周全的租金减免策略 。 下面分析四个案例 ， 提出购物中心租金减免策略的契约原则和例外原则 ， 并进行相应的技术性操作描述 。
Part1
非典事件中TEEMALL减租案例
TEEMALL建筑面积16万平方米、可经营面积约10万平方米 ， 是国内最早的购物中心之一 ， 也是广东省的首座购物中心 ， 1992年动工 ， 1996年开业 。
乐居财经 购物中心租金减免策略
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自开业到非典事件（即严重急性呼吸综合症事件 ， 又称SARS事件）发生的2003年 ， 客流人数、销售收入、租金水平一直持续上升 ， 已经渡过了购物中心培养期 ， 处于快速上升期阶段 。 始于2002年12月的非典事件在2003年上半年重创了国内当时国内屈指可数的购物中心 ， TEEMALL在客流人数下降三分之二的严峻形势下 ， 场内商户经营收入锐减 ， 部分商户提出减免租金的要求 。 TEEMALL管理者调查了商户的实际经营情况 ， 分析了各项经营指标 ， 结合当时非典事件的影响程度和防疫要求 ， 主动出台了对商户的扶持措施 。 主要的一项措施是关于租金收缴政策的决定：第一 ， 对全场商户进行经营补贴 ， 不论其是否提出减免租金的要求 ， 一律享受 。 第二 ， 所有商户的补贴额度 ， 按照餐饮、娱乐、休闲、零售等业种分类 ， 依受非典事件的影响程度确定补贴因子（即当月租金的百分比） ， 乘上当月的合同租金额来确定 。 第三 ， 补贴的时间段按月划定 ， 根据非典事件对TEEMALL经营的影响 ， 由TEEMALL按月公布 。 这项护持政策实施下去 ， 效果很好 。 第一 ， TEEMALL的品牌价值得到了商户的高度认同 。 TEEMALL管理者一直推行“与商户结成长期合作的战略伙伴”、“为商户营造最好的营商环境”的服务理念 ， 商户普遍反映TEEMALL在危难之际的补贴举措说明管理者不是空喊口号 。 特别是在大多数商户并没有提出减免租金或类似的要求时 ， TEEMALL主动实行让利扶持普惠政策 ， 确实体现了国有大型企业的实力和担当 。 商户对TEEMALL品牌价值的认同 ， 反映在经营上的收益就是在后来出现更多的购物中心竞争时 ， 没有一家商户主动撤场而转投另外的购物中心 。 第二、TEEMALL的扶持措施缓解了商户的现金流的压力 。 TEEMALL虽然是采取经营补贴的方式 ， 但在操作上等同于减免租金 ， 商户在经营困难收入减少时 ， 享受一定时段等同于减免租金的现金流扶持 ， 对其持续经营是关键性的支持 。 特别是在非典事件的那个年代 ， 不仅是购物中心极少 ， 国内的品牌商户也很少 ， TEEMALL场内诸多创业户和代理商急需这样的现金流支持 。 TEEMALL扶持政策的及时出台 ， 反映在效益上就是场内商户没有一家因经营困难而逃场或申请撤场 。 TEEMALL在非典事件过后经营恢复很快 ， TEEMALL公司也全面超额完成了当年经营指标 。 第三 ， TEEMALL的管理措施有效地防止了内部的寻租行为 。 TEEMALL租赁部最初提出的是部分商户减免方案 。 这个方案是在已提出减免租金申请的商户中挑选一批减免 ， 减免金额每户一个固定数 。 在审批会议上 ， TEEMALL管理者认为这样做不能保证程序正义 ， 有寻租的可能；不能惠及受到非典事件全局性影响的所有商户 ， 有引起商户质疑公平公正性的可能；所以否定了这个部分减免方案而出台了普惠方案 。 TEEMALL公开公平公正的操作 ， 在管理上防控了寻租行为 ， 密切了与商户的关系 。 第四 ， TEEMALL的操作策略维护了与商户契约关系 。 读者可能会注意到 ， TEEMALL方案里始终没有提及减租免租字样 ， 采用的是经营补贴的方式 ， 其目的是为了坚持租赁合同的严肃性 ， 维护与商户稳定的契约关系 。 Part1Part2


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