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乐居财经 购物中心租金减免策略( 三 )


设施改造过程中CITIC减租案例
CITIC建筑面积7万平方米 ， 可经营面积约4万平方米 ， 是深圳市最早的购物中心 ， 2000年动工 ， 2002年开业 。 CITIC开业之后 ， 发现垂直动线存在一些问题 ， 需要从四楼到五楼（顶楼）加装一对手扶电梯 。 但在已经满铺经营的场内施工几十天 ， 势必影响商户的经营收益 。 CITIC管理者论证 ， 从完善购物中心动线以吸引和均衡客流的长远利益考虑 ， 加装一对手扶电梯势在必行 ， 需要付出成本；付出的成本包括加装电梯的设备和工程成本 ， 以及商户经营损失补偿成本；补偿商户经营损失的方式是减租或免租 ， 各个商户的减免金额依受工程影响的程度与商户商议 。 最后在商户的大力配合下 ， 顺利地完成了电梯加装工程 ， 有效地改善了CITIC的垂直交通状况 ， 拉动了高层客流 。 为什么在这个案例里又直接采用了减免租金的方式呢？因为加装电梯的原因是CITIC的建筑缺陷 ， 改进和提升整个购物中心的经营环境是购物中心的责任 。 也就是说 ， 购物中心的商铺租赁条件不仅包括铺内的交场条件 ， 还包括影响商铺经营的铺外环境 ， 租赁条件的变化责任在购物中心 ， CITIC给予减免租金是符合契约精神的 。 在购物中心经营过程中 ， 由于购物中心方的原因而导致商户经营受到影响的情况时有发生 ， 但通常只涉及到少数甚至个别商户 ， 不会影响全局 。 处理这类减免租金案例要注意回避法律风险和维护商户关系 ， 首先要与商户充分协商；其次要明确减免标准、计算方式、减免金额；最后一定要按合同审批手续签定可计量的补充协议 。 根据过往经验 ， 由于购物中心方原因实施租金减免策略的情况 ， 一是购物中心方主动调整合同条款或合同 ， 例如主动调整商户；二是购物中心方的行为影响到商户的经营环境 ， 例如CITIC案例；三是阶段性的对商户的整体优惠 ， 例如此次疫情后开业的购物中心 。Part4
新冠肺炎疫情中购物中心减租分析
国内购物中心正遭受始发于2019年12月的新型冠状病毒肺炎疫情（下称疫情）的严重冲击 ， 这次疫情的严重程度已远超2002年12月至2003年8月的非典事件 。 疫情中 ， 仅就目前情况 ， 2020年的中国购物中心已经数千倍于2003年时的数量 ， 整个购物中心行业受冲击面远远大于非典事件时期 。 在这样的大背景下 ， 各个购物中心对商户实行减免租金成了标配的扶持措施 ， 只是减免幅度各不相同 。 分析疫情中购物中心的租金减免措施：第一 ， 这次租金减免不是法律意义上的契约条件变更 。 虽然购物中心与商户都承认疫情属于不可抗力 ， 但绝大部分购物中心的租赁合同都没有明确在这类不可抗力的情况下如何承担损失 ， 在实践中只能是从商户关系出发来商谈分担损失 。 所以才出现政府鼓励购物中心给商户减免租金 ， 而且要求国有性质的购物中心给商户减免扶持；所以才出现各个购物中心的减免租金幅度千差万别 ， 而且并不是完全依据租赁合同计算出来的结果 。 第二 ， 这次租金减免是购物中心认为必要且商户基本接受的方式 。 类似于TEEMALL在非典事件的做法 ， 很多购物中心在疫情中主动推出普惠制的租金减免政策 ， 以帮助商户渡过难关 。 虽然此次疫情及管制措施对购物中心的影响远大于非典事件时期 ， 但跟绝大多数购物中心一样 ， 在营商商户绝大多数也没有非典事件时期在购物中心经营的经验 ， 所以目前基本能接受由购物中心方提出的减免方案 。 但是 ， 现在疫情何时结束不得而知 ， 以后不同的购物中心商户对于所在购物中心的减免方案能否最终接受 ， 是各购物中心要认真对待的问题 。 第三 ， 采用租金减免的办法可能没有采用经营补贴的方式好 。 在TEEMALL案例中 ， 专门分析了以经营补贴方式的原因以及在操作上的好处 。 笔者认为 ， 若此次各购物中心采用经营补贴的方式可能更好操作 ， 也有利于处理疫情影响时间更长时的后期操作 。Part5


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