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严重错误警惕｜那些流行但严重错误的房价观点

本文转载自公众号：“地产大爆炸”
今日 ， 统计局公布4月份房地产数据：
4月份商品住宅销售价格延续稳中略涨 ， 其中环比涨幅为0.2% ， 同比涨幅为2.3% 。
是不是感觉统计局的数据与自己的判断不一致？
有没有想过 ， 虽然大家都在聊房子 ， 聊房价 ， 但过去很多我们自以为的房价观点其实都是错误的 。
01
错把房价收入比当做判断房价过高的依据 ， 是人们常犯的第一个错误 。
世界银行有个说法：当房价超出居民年收入的6倍时 ， 就会对居民幸福构成威胁 。
因此 ， 房价收入比 ， 一直被看成是衡量一个城市房价是否合理的关键指标 。
有没有想过 ， 这其实是个伪命题？
用普通居民收入对比房价这事 ， 30年前人民日报就干过 。
1989年2月 ， 人民日报曾发文《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必控国家正拟法规》 ， 指出由于价格昂贵 ， 上海当年的楼市成交量不到1/10 。
他们还做了一个对比 ， 当时北京的房价是1600元至1900元 ， 一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食 ， 每月存储50元 ， 已是极限 ，100年才能买上两居室 。
这样一对比 ， 大有比值越高 ， 房价泡沫越大 ， 比值越低 ， 则越值得下手之意 。
果真如此吗？
严重错误警惕｜那些流行但严重错误的房价观点
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来源：易居研究院
30年后 ， 在易居研究院的榜单里 ， 我们看到 ， 房价收入比排名前十的城市 ， 北京、上海、广州、深圳、杭州等都是中国最优秀、发展潜力最好的城市 。
房子 ， 不仅是消费品 ， 在满足居住功能的同时 ， 它还具备较强的资产属性 。
即便是北上广深等核心城市的房子房价收入比很高 ， 看好的依旧大有人在 。
现实是 ， 真正想买房或者已经有房的人 ， 是很少去关注房价收入比的 ， 他们更关注的是自身的收入增长和财富的增值 。
02
错把房价看成整体数据而非区域数据 ， 是人们常犯的第二个错误 。
我们都以为2020年楼市艰难 ， 然而充斥眼帘的却是“小阳春”、“回暖”、“当日售罄”、“秒光”这样的字眼 。
集体贩卖焦虑的社会 ， 房价上涨或下跌都很容易引发焦虑 ， 从而被别人带跑 。
比较房价涨跌 ， 炸天团认为最好是看二手房而不是新房 。
新房 ， 由于地段不一样 ， 开发商不一样 ， 定位不一样 ， 设施不一样 ，质量不一样 ， 出来的价格也是千差万别的 。
二手房就不一样了 ， 同一个小区、同一个户型、同样面积、同样朝向的房子都是可比的 ， 是涨是跌一目了然 。
了解这点后 ， 当媒体报道房价涨跌 ， 楼市冷暖时 ， 先在心里打个问号 ， 看看上个月下跌 ， 无人问津的楼盘是不是在外环 ， 这个月上涨 ， 认购火爆的项目是不是在中环或黄金地段？
因为供给和需求的割裂 ， 房地产数据是一个高度区域化的数据 ， 我们在谈论房价时 ， 要做的是尽量抛开全局 ， 而去关注区域的房价 。
当然 ， 研究全国性的房价也有其意义 ， 但需要在特定环境中使用 。
03
错把房价当做这些年来唯一大幅上涨的生产生活用品 ， 是人们常犯的第三个错误 。
过去二十年 ， 我国房价经历了三次大暴涨：
2004年-2007年 ， 由于住房需求释放 ， 引发了市场疯狂；
2009年-2013年 ， 在四万亿的刺激下 ， 大量资金进入房地产行业 ， 再次推高房价快速上涨；
2015年至今 ， 去库存战略下 ， 房价生生被催涨了一倍 ， 至今余波未了 。
三次暴涨 ， 再加上过去很长一段时间房地产行业的总体走势都是向上 ， 从而给了房价人们这样的错觉 。
中国人如此关注房价是原因的 。
4月份 ， 央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：
我国家庭资产以实物资产为主 ， 占家庭总资产的八成 ， 其中74.2%为住房资产；金融资产占比较低 ， 仅为20.4% 。


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