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严重错误警惕｜那些流行但严重错误的房价观点( 二 )


由于房子在家庭资产配置中比重较大 ， 所以人们对房价的涨幅记忆深刻 ， 从而忽视了在房价上涨的同时 ， 我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低 。
1989年 ， 人民日报就吐槽房价高 ， 上海地方志办公室记录了上海1989年以来的物价数据：
房价涨幅2455%；工资涨幅2129%；带鱼涨幅1355%；萝卜涨幅3863%；青菜涨幅6267%；油菜籽更是涨了8750% 。
可以看到 ， 在居民的消费品中 ， 房价并不是涨幅最大的那个 ， 甚至有些生活消费品的涨幅比房价还大 。
并且 ， 在房价上涨的同时 ， 工资涨幅也并没有小 。
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错把房价当做单边市场 ， 只会一直涨 ， 只要跌了就回不去了 ， 是人们常犯的第四个错误 。
由于人们对房价的预期是只能涨不能跌 ， 因此 ， 房价一跌 ， 上车的人打砸售楼处“维权” ， 想下手的又开始选择持币观望 。
再加上中国的自有房率较高 ， 因而房价上涨 ， 人们喜大普奔；一提及房价下跌 ， 很多人便自动对号入座1991年日本房价崩盘 ， 及由其导致的日本经济长达20年的滞涨期 。
然而数据显示 ， 以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点 。
这不是个例 。
严重错误警惕｜那些流行但严重错误的房价观点
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次贷危机前后美国房价走势
2008年美国次贷危机来势汹汹 ， 当时市场一片惶恐 ， 但如今 ， 全美房价走势也已经超过了泡沫时的最高点 。
香港的楼市也是如此 。
1997年香港楼市下跌 ， 打破了“香港楼市永远涨”的谎言 ， 接下来六年多的时间里 ， 香港房价跌幅一度达到70% ， 无数“百万富翁”扛不住破产压力跳楼、吞碳 。
谁也没想到 ， 2004年 ， 香港楼市开启了新一轮的上涨 ， 至今不停歇 。
其实 ， 受次贷危机影响 ， 我国房价在2008年也下跌过 ， 后来走向如何 ， 大家都知道了 。
所以 ， 房价下跌绝不是不能回升 ， 至于能不能回升 ， 与一个国家的经济增长 ， 与货币政策 ， 与土地供应等相关 。
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错把房地产行业到顶等同于房价到顶 ， 是人们关于房价常犯的第五个错误 。
前面我们说过 ， 房子是大宗消费产品 ， 具有资产属性 ， 它可以用来投资 ， 也可以用来投机 。
由于房地产行业受政策影响较大 ， 又极度依赖人口流量 ， 随着人口拐点将至 ， 这几年关于房地产行业到达天花板的声音不绝于耳 。
尤其是近两年楼市调控都在打击炒房和投机 ， 悲观预期下 ， 很多人认为持有房产再无利可图 ， 其中 ， 不乏一些知名的经济学家和行业大V 。
但其实 ， 一个产业的黄金期过去 ， 销售投资热潮消退 ， 并不代表行业产品价格的到顶 。
然而 ， 这种直接“把产业周期和价格周期进行了等同”的简单联想 ， 却得到很多人的认可 ， 迷惑了很多需要买房的人 ， 以致错过了财富积累最佳的时机 。
一个最直观的数据是 ， 中国的城镇若要达到发达国家80%的水平 ， 还有3亿人需要进城 。
此外 ， 在北上广深 ， 人们的住房需求还很强劲 ， 在全国 ， 人们的改善性需求还很大……而这些 ， 都是不容忽视的影响房价的因素 。
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错把人口作为衡量房价周期的核心要素 ， 是人们关于房价的第六个常见错误 。
长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融 ， 是任泽平对判断房价走势最言简意赅的概括 。
这里有个需要注意的点是：人口一定程度上是可以支撑房价的；但有时候人口并不能影响到房价 。
也就是说 ， 对价格周期而言 ， 它与人口的变量并不是那么严密正相关 。
以美国为例 ， 拉斯维加斯的人口增长率远高于底特律 ， 但房价表现却没有比底特律好很多 。
在我国也有这样的情况 ， 比如东莞的外来人口比例在全国中排名是较为靠前的 ， 比广州还靠前 ， 然而东莞的房价并没有深圳和广州的房价高 。


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