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2777.hk发力城市更新：白银时代，房企多元布局的富力（2777.HK）样本( 二 )


2777.hk发力城市更新：白银时代，房企多元布局的富力（2777.HK）样本
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（北京富力广场）
对于富力地产来说 ， 酒店和商业不仅可以反哺集团业绩 ， 还具备远超同业的价值空间 。 据悉 ， 富力酒店选址多在一、二线城市与核心枢纽城 ， 酒店资产与商业、住宅等板块形成联动 ， 使公司整体资产价值不断增值 ， 这也是富力地产多元化布局的优势所在 。 如今 ， 随着疫情基本得到控制 ， 预计富力地产的商业和酒店业务在下半年将有更好的表现 。
优质土储充足 ， 城市更新成为盈利增长新引擎
通常情况下 ， 土储的数量多少和优质与否决定一家房企未来的增长潜力 ， 因此拥有大量优质土储就成为房企生存和发展的重要基础 。
数据显示 ， 2019年全年富力地产在32个城市共取得38幅地块 ， 新增权益货值1220亿元 ， 面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元/每平米 ， 凸显出极佳的成本优势 。 而且就总土储情况来看 ， 2019年末富力地产土储权益可售面积为5790平方米 ， 消化周期大约为4至5年左右 ， 土地储备充足 ， 可以支撑公司在未来一段时间内的正常开发 。
2777.hk发力城市更新：白银时代，房企多元布局的富力（2777.HK）样本
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（资料来源：克而瑞）
作为“旧改专家” ， 富力地产的城市更新业务也正成为公司的优势所在 。 相较于招拍挂及收购 ， 城市更新获得的土储利润率有所保证 ， 有足够可以提升盈利的空间 。 自从1994年操刀广州荔湾区化工厂旧改项目开始 ， 富力地产长期深耕于城市更新 ， 有丰富的城市更新经验 。 而据富力地产董事长李思廉先生透露 ， 2019年公司在城市更新业务上取得重大进展 ， 已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备 。
数据显示 ， 截至2019年底 ， 富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个 ， 规划总建筑面积超过7000万平米 ， 可售建筑面积超过4000万平米 ， 为公司未来稳健增长奠定基础 。 其中 ， 预计两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米 ， 相当于2000亿元可售货值 。
而且城市更新业务也构成了富力地产结构性的城市布局优势 。 据悉 ， 在富力地产已签约的合作城市更新项目中 ， 一二线城市面积占比92% ， 大湾区面积占比60% 。 2020年 ， 富力地产将目标设定为1520亿元 ， 同比增长10% 。
基于城市更新业务的重要性 ， 富力地产决定将加快城市更新步伐 ， 为更低成本锁定战略性土地储备提供机会 。 2019年 ， 富力地产成立了多个区域的城市更新集团 ， 富力地产城市更新业务的全国布局正在缓缓铺开 。 而随着城市更新业务的持续深耕 ， 由此带来的能级结构和土储质量的改善 ， 富力地产未来增长空间可期 。
债务结构优化 ， 100亿小公募获审核通过
富力地产相对较高的负债率一直为外界所担忧 ， 但在另一方面来看 ， 最坏的时候或许已经过去 ， 公司的债务结构正在悄然得到改善 。
公开资料显示 ， 富力地产在2019年上半年筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元 ， 延长快将到期债务 ， 增加流动性、优化债务结构；在下半年融资市场趋向收紧的时候 ， 又收缩投资半径 ， 对部分债券进行展期 。 富力地产全年平均融资成本6.6% ， 低于行业平均水平 。 截至2019年底 ， 富力地产现金储备达384.4亿元 ， 未使用银行授信约1200亿元 ， 足以解决经营中可预见的资金需求 。
值得注意的是 ， 富力地产在2019年的拿地节奏有所放缓 ， 拿地销售比为0.17 ， 同比进一步下降 。 从富力地产的谨慎的土地投资态度也可以看出 ， 或许是在有意控制公司的负债水平 。
2777.hk发力城市更新：白银时代，房企多元布局的富力（2777.HK）样本
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（资料来源：克而瑞）
公司对于债务结构的优化也在资本市场的充分认可 。 2019年12月 ， 富力地产配售2.73亿股新股 ， 获高达6倍认购；今年2月17日 ， 公司被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股Top10 。


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