房企押注北上广深，土地市场再起风云( 二 )
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悄然放松豪宅限价
合生创展之所以敢斥巨资赌明天 ， 还有一个潜在因素 ， 那就是上海、深圳已经在给豪宅价格松绑 。
3月中旬 ， 绿地董家渡项目拿到2020年上海首张豪宅预售证 ， 平均售价达到13.8万元/平方米 ， 开盘当日去化率达到85% 。
“截止4月底 ， 上海已经有14个单价超过8万的项目开盘 ， 集中在静安、徐汇等核心城区 。 ”招商蛇口上海区域一位人士告诉《棱镜》 。
其中 ， 融信四年前斥资110亿元拿下静安地王项目后 ， 将部分股权转给万科 。 该项目终于在今年4月30日获发预售许可证 ， 单价12.98万元/平方米 ， 仅比拿地时的楼面价高出两万多元 。
2015-2016年出现的一波上海地王得以“超生” 。
由于限价限购等政策 ， 这些地王项目的开发周期从不到一年 ， 延长至三到四年 。 但就在静安地王预售之前 ， 金茂府等项目单价都在8-9万元 ， 已于2019年获准预售 。
上述招商蛇口人士表示 ， 这些地王因开发周期太长 ， 资金沉淀成本太高 ， 按目前的预售价 ， 仅能保本微利 ， “至少没有血亏 ， 这让房企对后期行情有了信心 。 ”
除给豪宅预售放行之外 ， 上海还在调整拿地规则 。
2017年4月 ， 上海实行“招挂复合”的土地出让规则 ， 给房企综合评分 。 在这一制度下 ， 能够入围竞标者基本只有上海国企和大型民企 ， 中小型房企与上海土地市场近乎绝缘 。
2020年3月 ， 上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的3个中标候选人中海、万科和华润置地涉嫌在拍卖环节围标 ， 最后中海以起始价34.3亿元中标 。
据中国经营报援引上海市普陀区人大常委会相关人士处消息 ， 中海此举引发上海市公安局经侦大队介入调查 ， 并被业内认为引发上海土地政策变化 。
4月10日 ， 上海出让2幅松江区宅地 ， 方式虽仍是“招挂复合” ， 但细则有了两大变化：有效申请人数不足6人的 ， 地块直接采用挂牌方式出让 ， 有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数6人及以上的 ， 本地块采用有竞价招标方式出让 ， 有效申请人即为“投标人” 。
挂牌是指在交易场所通过完全竞争的方式拿地 ， 价高者得 ， 而招标则是申请人投标 ， 出让方根据投标结果确定中标者 ， 招标是一种不完全价格竞争方式 ， 综合评价最优者得 。
上述招商蛇口人士表示 ， 此次申请人数从3人扩围到6人 ， 表明更多房企有机会参与上海土地拍卖 ， “预期上海的土拍开放度还将提高 。 ”
深圳同样正在放松豪宅限价 。
5月15日 ， 16家房企经过百轮竞价 ， 龙光以最高限价115.97亿元竞得前海中心前湾片区地块 ， 并需配建4.08万平方米人才住房 。
该项目建成后的限价均价是10.7万元/平方米（毛坯价 ， 不含装修） ， 而2019年同地段的一个地块则限价9.9万元/平方米 。
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销售市场蠢蠢欲动
上海易居房地产研究院发布的《中国百城居住用地成交报告》显示 ， 今年1-4月 ， 北京、上海、广州、 深圳4个一线城市居住用地成交额分别为840亿、651亿、341亿和52亿元 ， 去年同期四地成交额分别为：594亿、448亿、336亿、0亿元 。
北上深广你方唱罢我登场 ， 被称为楼市四小龙的杭州、苏州等地 ， 土拍溢价率并不高 。
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