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上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大

本文首发于：如是金融研究院 。
在2015年时有人曾预测 ， “十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门 ， 而是海南” ， 这种说法虽然有些绝对 ， 但似乎不无道理 。 2018年国家赋予海南自贸港的战略定位 ， 海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇 。 6月1日 ， 总书记再次对海南自贸港建设作出重要指示 ， 指出要把制度集成创新摆在突出位置 ， 自贸港建设范围覆盖全岛 。 到2025年初步建成自贸港政策制度体系 ， 到2035年成为我国开放型经纪新高地 ， 到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港 。 自贸港是中央对海南最高级别的战略支持 ， 是最高水平的开放形态 ， 不只是贸易开放 ， 还要金融开放 ， 想象空间非常大 。 今年是海南自贸港建设开局之年 ， 建设总体方案的发布有望提上日程 ， 海南成为我国对外开放的新高地指日可待 。
目前海南的经济体量虽然与北京上海不可同日而语 ， 但房价涨幅却已向一线城市看齐 。 2019年 ， 在全域限购实行一年半之际 ， 海南全面放宽落户限制 ， 只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户 。 这样不仅可以为自贸港建设吸引人才流入 ， 而且也会增加购房需求 ， 限购政策变相放松的信号已经出现 ， 被抑制许久的市场又开始蠢蠢欲动 。 后限购时代 ， 海南的房地产市场是否还能延续过去的辉煌？哪些地区还是潜力较大的价值洼地？
1 市场整体投资价值
总体来看 ， 海南市场的投资价值在于两方面 ， 一方面是自然资源的稀缺性和唯一性 。 海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿 ， 阳光碧海 ， 椰风沙滩 ， 北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛 。 另一方面是政治优势的突破性和开放性 。 按照海南被中央赋予新定位 ， 海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地 ， 更承接建设自贸区、自贸港的政治优势 ， 未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口 。 在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求 。 具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先 ， 未来的上涨空间仍较大 。
过去十年 ， 海南的房价涨幅已追平一线城市 ， 房价收入比仅次于深圳 。 2008-2019近十年间三亚、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二 。 从绝对房价上来看 ， 2020年4月三亚、海口均价分别达到3.8万/平和1.7万/平 ， 是2008年的4.4倍和3.6倍 ， 同期上海房价上涨3.3倍 ， 广州房价上涨4.2倍 ， 均不及三亚房价涨幅 。 但如果从城市经济发展水平上来看 ， 海南与一线城市的差距却在不断拉大 。 2019年海南GDP总量在全国31省、直辖市、自治区中排名28 ， 三亚以27.6的房价收入比排在上海、北京前面 ， 仅次于深圳 。
图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市
上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大
图片
数据来源：WIND ， 如是金融研究院
1）房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源 ， 政治优势提升价格预期
海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：
第一 ， 自然环境特殊：热带气候和滨海资源独一无二 ， 是国内旅游、度假、养老置业首选 。 海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛 ， 年平均气温 22~27℃ ， 最冷的一月份温度仍达 17～24℃ ， 光温充足 ， 气候舒适 ， 雨量充沛、森林覆盖率达 61.9% 。 与东部其他滨海城市相比 ， 海南的气候环境和景观资源也当属稀缺 。 一是全年无冬 ， 四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下 ， 海南全年空气质量优良率为94.8% ， 位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质 。 另外 ， 海南境内海岸线绵长 ， 有大小港湾19个 。 地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富 ， 可充分利用海景资源进行开发建设 。 依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境 ， 海南地产的价格也水涨船高 。


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