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上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大( 三 )


图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降
上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大
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数据来源：WIND ， 如是金融研究院
中期来看 ， 城市的可替代性一定程度上影响海南房价上涨空间 。 从国内来看 ， 部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源 ， 在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性 ， 但优缺点也十分明显 。 例如 ， 北部的滨海城市大连均价1.3万/平米 ， 青岛均价2.3万/平米 ， 房价优势明显 ， 但冬季寒冷 ， 宜居海岸线较短 ， 沙质较差 ， 夏季人满为患 。 南部的滨海城市厦门气候宜人 ， 海滨资源也比较丰富 ， 但均价达4.3万/平米 ， 比三亚价格更高 。 与海南距离近的北海均价较低 ， 海景房也不到1万/平米 ， 但城市量级太小 ， 配套落后且交通不便利 ， 居住舒适度较差 。
从国际上来看 ， 泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛 ， 马来西亚的兰卡威等国际旅游城市与海南也有相似之处 ， 但便利性不高 ， 而且在全球疫情的影响下出国旅游会受到较为明显的影响 。 再长远一点看 ， 海南旅游发展研究会孙德清曾表示 ， “国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下 ， 如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错 。 ”如果将海南对标佛罗里达 ， 会发现二者在自然禀赋上非常相似 。 比如 ， 两个地区均位于国土最南部 ， 年均温度22度左右 ， 气候温暖适宜 。 同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩 ， 蓝天碧水成为吸引游客独特的自然环境 。
图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似
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资料来源：WIND ， 如是金融研究院
但是从房价水平来看 ， 佛州核心城市的房价只有海南的70-80% 。 在对标城市中 ， 三亚均价37527元/平 ， 迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平 ， 奥兰多2004美元/平（合13446元/平） 。 也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80% ， 反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产 ， 房价比较优势并不明显 。 如果对比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产 ， 三亚要比迈阿密价格多出超100万人民币 。
图表5：三亚和迈阿密市中心房产对比
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资料来源：如是金融研究院整理
长期来看 ， 产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑 。 目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重 ， 一方面 ， 这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符 。 另一方面 ， 对标国际知名旅游岛发现 ， 海南的旅游业发展水平仍待提高 ， 且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔 ， 对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰 。 未来应在弱化大规模的地产开发的同时 ， 重新集中到旅游主业上来 。 在产业层面 ， 战略思路一点都没有模糊的玩平衡 ， 定位非常精准务实 。 明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点 ， 而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导” ， 这就是未来海南产业发展的方向 ， 再具体点说 ， 大健康、教育、旅游、科技是核心方向 ， 可以重点关注十大产业：种业、医疗、教育、体育、电信、互联网、文化、维修、金融、航运 。 当然 ， 习总书记还是特别强调了“绿水青山就是金山银山”的发展理念 ， 要开发 ， 更要保护 ， 不仅要保护 ， 还要打造成“国家生态文明试验区” 。
【上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先 ， 未来的上涨空间仍较大】图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较大 ， 未来应着力推进产业新旧转换
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数据来源：WIND ， 如是金融研究院


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