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上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大( 二 )


第二 ， 区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港 ， 战略性区域政策出台提升房价预期 。 一线城市人口体量千万以上 ， 经济规模万亿以上 ， 是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心 。 而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港 ， 发展旅游业和服务贸易是重中之重 ， 无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离 。 海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点 ， 提振市场预期 。 从历史房价表现来看 ， 海南房价经历过两次大幅拉升 。 第一次是2009年公布国际旅游岛定位 ， 房价3个月涨幅达53% ， 第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港 ， 房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年 ， 但也超过过去8年总涨幅） 。 区域重大战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇 ， 也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳 。
第三 ， 需求结构特殊：以岛外投资性需求为主 ， 岛内需求基本饱和 。 一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚 ， 需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50% 。 而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求 ， 需求结构中岛外购房占比超88% ， 其中54%为东三省、京津冀地区人群“候鸟型”置业 ， 即冬天来暂住 ， 春天就飞走了 。 而目前海南户籍人口只有925万 ， 除了海口靠本地人口购房外 ， 其他地区岛内需求基本饱和 。 这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大 ， 通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨 ， 也会因为限购政策的出台迅速冷冻市场 。
第四 ， 供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变 ， 存量地产价值或将重估 。 这两年海南的新增商品住房供地非常少 ， 2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩 ， 平均去化周期下降到11个月 ， 如果没有新增供给 ， 按目前的库存只能支撑不到一年半的销售 ， 存量已经见底 。 而随着“两个暂停”政策的实施 ， 限制土地开发供应 ， 2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应 ， 限制海岸线开发 。 未来新增供给不会太多 ， 一房难求的局面或将出现 ， 而现有存量土地的价值或将重估 。
图表2：2017-2018海南土地供给和成交数量显著下滑
上涨空间海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大
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数据来源：WIND ， 如是金融研究院
2）未来房价走势：短期看政策增量 ， 中期看可替代性 ， 长期看产业转换
从市场基质来看 ， 供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间 ， 但这种上涨空间短期内会被全域限购政策抑制 。 因此 ， 未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市 ， 还是会像2010-2018年时期横盘震荡 ， 短期来看取决于区域政策增量变化 ， 中期来看受可替代选择的数量影响 ， 长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利 。 目前可以看到的是 ， 落户政策放宽变相放开了限购政策 ， 释放的需求对房价上涨提供一定支撑 。 但是今年3月海南楼市逆势收紧 ， 政策很明显在引进人才的同时不想给房价上涨的预期 ， 未来限购政策不太可能全面放开 ， 边际放松和定向放松是可以期待的 。
短期来看 ， 区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素 。 一是自贸港建设政策红利有望升级 。 海南自贸港的定位是远高于国际旅游岛的 ， 想象空间非常大 。 自由贸易港是当今世界最高水平的开放形态 ， 放眼全球 ， 知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等 ， 都是全球经济中开放最高的地区 ， 以低廉的通商成本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集 。 如果能做到自贸港建设要求的高度 ， 海南有望能实现高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排 。 可以说自贸港战略为海南迎来第三次历史机遇 。 可以想象的发展方向有：财税改革 ， 包括离岛免税提质扩容；所得税减免以提升竞争力；央地财税调整等等 。 以及金融改革 ， 包括发展离岸金融；以橡胶和油品期货、金融科技等新兴领域为突破口 ， 实现金融另类创新赶超等等 。 二是限购政策边际放松 ， 释放房价上涨的空间 。 短期海南房价走势受限购政策影响非常大 。 2018年全域限购政策出台 ， 同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理 ， 导致商品住宅成交面积骤减 ， 销售额也迅速下滑 ， 新房市场承压 ， 房价重回横盘 。 2020年开年受到疫情影响成交出现大幅下滑 。 2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求 。 需要关注的是 ， 2019年先是出台新政更大范围放松人才购房政策 ， 后又全面放宽落户限制 ， 只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户 。 不仅可以为自贸港建设吸引人才流入 ， 而且也会增加购房需求 。


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