115万人选择"断供"！开发商"降价" 炒房人前途堪忧( 二 )
03 别误会 ， 海南的政策与楼市无关很长一段时间 ， 海南在楼市这个维度 ， 已经淡出了大家的视线 。 对于工业薄弱、更多靠第一产业和服务业支撑的全省GDP5308.94亿来看 ， 海南还富不过苏南的地级市 。 所以某种程度上 ， 海南严厉调控后楼市沉寂 ， 大概就只剩下旅游会被人想起 。但地理位置特殊、人口少地域广的海南 ， 向来就是一块天然的政策改革试验田 。 海南是不缺利好的 ， 就像这次的《海南自由贸易港建设总体方案》一样 ， 足够重磅也足够有话题性 。但话题性背后 ， 被讨论更多的还是海南的楼市 。归根结底 ， 还是由于海南前三次大的政策利好 ， 最后都或多或少地滋养了楼市 ， 过去30年 ， 这里反复上演过楼市的造富、失落和不甘 。 所以这一次的《海南自由贸易港建设总体方案》公布之后 ， 很多投机者又开始遐想和蠢蠢欲动 。但只要深一层的去挖掘建设自贸港前 ， 海南近乎舍弃楼市“断臂求生”的动作后 ， 你会发现：这次自贸港建设的利好 ， 结果也许真不一样 。幸福策评：海南近乎舍弃楼市“断臂求生” ， 自贸港与楼市无关第一个决心：不断加码的调控 。为了扭转房价较快上涨带来的发展困境 ， 2018年4月22日 ， 海南出台了堪称史上最严格的限购政策
要么不调控 ， 一调控就是全省限购 ， 海南全域的房票 ， 开始一票难求 。 调控到这并没有结束 ， 海南楼市最大的外向输入型市场封闭 ， 但户籍人口的宽松 ， 仍然是海南最后的保留和倔强 。下面这两条政策 ， 彻底把企事业单位、新落户、省内户籍买房的漏洞堵上了 。2019年1月10日 ， 海口暂停向企事业单位出售商品住宅 ， 新落户家庭限购一套2020年3月7日 ， 海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》：对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭 ， 停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房新海南人 ， 1套封顶 。 老海南人 ， 2套改善封顶 。 在这样的背景下 ， 整个2019年海南的房地产开发投资同比下降22.1% ， 商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%很多人还调侃过：从此以后 ， 海南挥泪告别房地产 。第2个决心：打补丁式的调控 。对于调控的改变 ， 也有几个打补丁式的改变：1、停止批建100平米以下商品房；2、144平以下才会被认定为普通住宅标准 。
一个100平 ， 1个144平 ， 两个数字维度意味着什么？意味着对于海南这个旅居地域来说 ， 新建商品住宅告别100平以下 ， 普通住宅迎来144平以下 。 自此海南新房再无小户型 ， 再无紧凑刚需 。 两个关于面积的门槛抬升 ， 相当于直接把投机的想法 ， 堵在了源头 。第3个决心：海南无预售 。今年3月7日海南出台的现房制度大家还记得吗？曾多次传过迫于压力被下架 。
但其实政策文件的解读还在 ， 答采访人员问也还在 ， 包括5月22日 ， 海南省住建厅还对此做了深度解读全域现房制度非常少有 ， 这是利于买房人的政策 ， 但对于房地产投资开发的发展 ， 是很难循环的 。开发商靠融资拿地 ， 靠预售争取现金流回款 ， 本质上这是一条从杠杆到开发再到销售回血的路径而现房制则意味着开发商的成本将几何级上升 。如果说4月22之后海南在驱赶投资客 ， 那么3月7之后海南就是在驱赶中小开发商 。 整体上 ， 海南去地产化的这条路 ， 从全域限购开始就是在玩真的 。回到《海南自由贸易港建设总体方案》这件事 ， 这次不仅是和楼市无关 ， 甚至是海南想摆脱房地产的重要节点 。海南有3个特殊 ， 是值得总结的：楼市特殊 ， 这里有过造富有过失落；位置特殊 ， 这里是国内区域地理上最适合开拓的下一个自由港；环境特殊 ， 作为全国最佳的旅居养老地之一 ， 依旧有很多的向往和想象力；最后再说一句：自贸港与楼市无关 ， 海南这次没有弯道超车 ， 可能是换道超车 。我们能给这个年轻省份的 ， 大概只有时间和信心 。文：真叫卢俊来源：头条号-幸福里APP
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