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西安凤城二路26号资本“无间道”( 三 )

西安凤城二路26号资本“无间道”
2016年4月2日 ， 西安发改委、西安市建设丝绸之路经济带办公室发出的《关于加快推进全市丝绸之路经济带重点项目建设的通知(市发改西开发[2016]146号)》中 ， 西安顶益凤城二路厂区地块的“西安海峡两岸商务园”项目仍列于115个重点项目名单 。 从商务园到房地产“西安海峡两岸商务园”继续无声无息几年后 ， 待重新在原地块亮相 ， 已是从内到外彻底大变 。 不仅名称更换为“顶新未央郡” ， 开发主体也由此前康师傅控股全资子公司变为2018年4月才成立的西安顶禾苑实业有限公司 。 西安顶禾苑的实控企业则为西安隆德商业运营管理有限公司 。 采访人员就此种变化询问西安市发改委 ， 一位项目处人士回应称：“早在2018年就已是未央郡了 ， 2019年一直是在做项目前期 ， 今年才做完 。 至于投资主体变更的原因 ， 有时候可能是企业把项目卖了 ， 但具体详情我们并不知道 。 一般都是企业报给开发区 ， 区里再报给我们 。 ”而在康师傅控股全资子公司西安顶益 ， 对于是否将项目卖了的疑问 ， 其相关工作人员则回应称：“也可以这么说吧 ， 总之与顶益、康师傅控股都没有关系 ， 已经交给别人去做了 。 至于与顶新（集团）的关系 ， 那就不好说了 。 ”顶新国际集团有时还会被称为顶新控股 ， 其注册主体为顶新（开曼岛）控股有限公司（下简称‘顶新开曼岛’） 。 顶新开曼岛目前持有康师傅控股股份占其总股本的33.48% ， 与三洋食品株式会社并列为康师傅控股大股东 。“即便完全由顶新集团做 ， 原本属于康师傅控股的资产、开发权转给大股东 ， 这本身就有问题；更何况现在西安顶禾苑公司实控企业还是另外一个西安隆德 ， 这种股权转让代替土地转让的方式涉嫌偷漏税 。 ”一位财税资深人士对此分析道 。土地转性暗影除了项目名称更换、开发主体换了东家 ， 地块性质也发生改变 。 凤城二路26号地块原为工业用地 ， 之后的城市规划设计为办公 ， 但康师傅一直试图推动增加住宅规划 。财联社采访人员取得的资料显示 ， 早在2015年12月14日 ， 康师傅就曾以紧急报告的形式力陈启动项目的困难：“凤城二路地块城市设计为办公加部分酒店、商业 ， 与其拟建的全方位城市综合体无法匹配 。 ”因此期望能调整规划为“住宅70% ， 办公15% ， 商业及酒店15%” 。2017年之后 ， 西安楼市迅速火爆引各路开发商前来掘金 ， 为求缩短周期 ， 许多都采取收购项目和工业土地转型变住宅等手法 ， 随之带来的问题也陡然增加 。2018年5月 ， 西安发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》 ， 严禁将非住宅类地产变更为住宅用地 。 并强调要加强工业、物流仓储等产业用地管理 ， 原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目 ， 原则上按规划执行 ， 需要变更土地性质的 ， 按程序报市政府研究 。这份规划新规意味着地块性质改变难度的增大 。 但顶新未央郡最新施工招标信息显示 ， 其建设内容包括：高端购物中心 ， 高星级酒店（五星级标准以上） ， 高端写字楼其他写字楼、公寓、空中花园及社区配套 。 与2015年底康师傅曾做紧急报告内容相比 ， 虽未如愿大部分转性住宅 ， 但对企业来说 ， 比之原本园区类纯办公规划也前进不小 。 这让项目开发权的易手就更难理解 。“换一个方向 ， 从地方利益的角度来看 ， 同样很难理解为啥原先园区项目已经变化 。 比如最近高铁新城刚拍出一块地 ， 每亩拍到1200万 ， 那里是经开区最远区域 ， 以此估算像凤城二路最保守拍到1500万是没问题 ， 203亩就是30多个亿 。 ”一位西安地产资深人士分析道 ，“既然投资主体不是康师傅 ， 为何却还要坚持土地变性后的协议出让而不是收储招拍挂 。 ”在本系列报道的第二篇 ， 将从康师傅与西安十余年来的互动记录中 ， 寻找这些费解之处的答案 。康师傅西安老厂变形记 | 二：土地闲置与开发之间十年博弈财联社（西安 ， 采访人员 刘敏）贯穿康师傅入驻西安经开区的20多年历程中 ， 贯穿始终的一个关键词就是：土地闲置 。 在开发区资源有限、土地指标紧张的现实下 ， 为避免闲置 ， 招商与投资方常有博弈 。 但康师傅靠着巧妙、老道的手段 ， 以园区建设开发为名 ， 最终在这场博弈中占了上风 ， 于是才有了“顶新.未央郡” 。土地闲置“初露峥嵘”财联社采访人员取得的相关文件及资料显示 ， 康师傅落户西安后 ， 据西安经济技术开发区（西经开管发【1996】181号）文件批复 ， 西安顶益建设总投资为3000万美元 。 但实际建设进度却并不如人意 ， 有关土地闲置的问题随之凸显 。到2002年6月 ， 西安经开区不得不向顶益发出“关于催促限期开工”的通知（西经开管发（2002）163号） 。 通知称：“自土地合同签订至今 ， 贵公司仍有80亩土地未能开工建设 ， 造成土地闲置浪费 ， 已违反土地法相关规定 。 ”最后 ， 通知敦促其“务必于2002年9月1日前开工建设” 。 在地方招商与企业投资的种种互动中 ， 如此措辞的文件绝非主流 。 但在康师傅与西安经开区的多年互动中 ， 因土地闲置而引发的不愉快却反复上演 。二次增资落地缓慢2009年3月后 ， 籍康师傅二次增资扩能推出“西安台企聚集区”规划后 ， 据当时公布的投资计划 ， 确定建设周期本为3—5年 。 实际推进依然缓慢 。 2010年4月西洽会上双方签约之后 ， 又经过一年半的“友好协商与充分论证” ， 正式投资投资协议才告签订 。2011年9月26日 ， 由康师傅控股子公司康师傅方便面投资（中国）有限公司（下简称‘康师傅投资’）与西安经开区签订项目投资协议（西经开项字（2011）15号）、项目投资补充协议与关于凤城二路顶益秉信项目宗地利用协议 。 协议中 ， 建设项目定名为“康师傅综合工业园”；原老厂区的203亩宗地利用 ， 要求康师傅方面“尽快明确宗地建设开发方向 ， 根据区域发展规划 ， 在2011年底之前启动项目前期工作” 。2012年6月26日 ， 康师傅综合工业园正式开工 ， 奠基仪式上 ， 对这一扩产项目介绍称：“其中方便面项目将建设3个生产车间、24条生产线 ， 引进‘日本东京面机’等世界领先的生产设备 ， 成为亚洲规模最大、技术最先进、效率最高的方便面生产线 。 ”


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