业余分析师|对望广州塔，总价135万，你信吗？，滨江东冒出一手房( 二 )
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|项目销控情况
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|大江苑小学
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|广州市绿翠现代实验学校
03
5梯27户住宅公寓式设计
滨江东豪宅区 ， 可望广州塔和珠江 ， 总价135万起 ， 这可能会让人有点飘 。 从链家数据上看 ， 120-150万总价的房源 ， 也仅有6套 。 不急 ， 看完产品再判断 。
从建筑外立面看 ， 密密麻麻的玻璃窗 ， 让人觉得这“住宅”肯定不寻常 。 
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走进去 ， 会发现 ， 无论是梯户比布局 ， 还是产品布局设计 ， 均类似酒店式公寓 。
5梯27户的布局 ， 空间压抑 ， 对于居住生活质量会有一定影响 。 
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|5梯27户
进入样板间 ， 会让人误以为是公寓 ， 空间紧凑 。
建面48平单间 ， 东向可望广州塔和珠江 ， 销售表示 ， 部分北向户型 ， 也可望江 。 
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|48平单间样板间 ， 可望广州塔和珠江
建面44平单间 ， 厨房、卧室在同一个空间内 。 还有一个景观阳台 ， 但不能望江 。 
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|44平户型样板间
建面48平1房1厅户型 ， 整体空间比较紧凑实用 ， 还有双阳台设计 。 
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|48平1房1厅样板间
据现场销售介绍 ， 由于是公寓式住宅 ， 所以民用水电收费 ， 物业费约250元/月 ， 现推户型中 ， 只有1房1厅单位可以明火入户 ， 单间则不行 。
他还透露 ， 30-32层一直都是用于酒店出租 ， 但到时候能以一手住宅来交易 ， 样板间看到的 ， 也是交付标准了 。
04
地段价格诱人！值不值得买？
在广州 ， 能拥有一套豪宅 ， 遥望广州塔 ， 俯瞰珠江 ， 是多少广州人梦寐以求的事情 ， 所以 ， 滨江东一条街豪宅区 ， 贵得也有道理 ， 但目前不足200万就能“进场” ， 还是住宅性质 ， 确实让人心动 。
但这个项目是否值得买呢？
可以从自住或投资两方面来考虑 。
其一、自住方面上来看：
因为是公寓性质的住宅 ， 5梯27户和公寓式的户型设计 ， 居住的体验感有点逊色 ， 44-48平单间或1房1厅的空间 ， 也比较小 ， 不适合大家庭居住 。 
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而且也难以避免噪音等问题 。
此外 ， 楼龄约11年左右 ， 加上之前一直是作为酒店出租 ， 所以装修上偏老旧 。
项目为单体楼 ， 缺乏小区的绿化园林和活动空间 ， 自身配套也比较缺乏 。 虽然楼下有个小花园 ， 但毕竟空间有限 。 
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|项目楼下小花园
其二、从投资上来看：
总价低 ， 置业滨江东门槛低 ， 足够吸引投资客 。
在珠江新岸公寓周边 ， 二手房价已普遍5万/平起 。 据了解 ， 周边的珠江壹号已推出公寓 ， 均价也要约4.2-4.5万/平 。 
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|项目周边二手房均价
但房价涨幅如何呢？
据安居客数据 ， 2017年9月至今 ， 珠江新岸公寓二手从均价49866元/平到50011元/平 ， 3年期间仅涨0.3% ， 而附近的成熟小区滨江怡苑芭堤水岸 ， 3年期间则下跌2.8% 。 
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|珠江新岸公寓3年价格走势
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|滨江怡苑芭堤水岸3年价格走势
那么 ， 租金收益如何呢？
据链家数据 ， 1房1厅可以租3200-5300元/月 ， 而单间可以租2900-5200元/月 。 
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以48平单间为例来计算 ， 均价4.6万/平 ， 租金5200元/月 ， 重新装修成本8万元 ， 以出租率9成计算 ， 那么 ， 回报率大约为2.5% 。
而珠江新城西的1居租金普遍4000元/月以上 ， 相对来说 ， 珠江新岸公寓的租金 ， 或许能吸引到不少珠江新城上班族 。
【业余分析师|对望广州塔，总价135万，你信吗？，滨江东冒出一手房】那么 ， 这样的滨江东一手现房 ， 你们会买吗？欢迎留言评论 ， 想买的话可以私信小编帮你争取开发商最低优惠
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