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新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！( 二 )


再回顾下19年其他重点城市的情况 ， 有涨有跌 。 上涨的核心代表还有 ， 宁波、南通、南宁等；下跌的核心代表有 ， 青岛、济南、福州、贵阳等 。 甚至北京、广州这两个一线 ， 楼市在去年表现得并不好 ， 尤其是19年下半年的北京 ， 哪怕是市中心的二手房 ， 成交量同比大跌、挂盘价下调、转手周期明显拉长 。
这是普涨吗？这是全国性房价上涨轮动吗？这是押着15年这波房价上涨同样的节奏和韵脚吗？
答案很明显 ， 完全不是！严重的楼市分化 ， 冰火两重天才是真相 。
全国性的普涨短期内很难再有！城市内板块轮动 ， 城市向外围带动上涨的行情很难再有！楼市的上涨 ， 由点到线还能成气候 ， 由线到面 ， 再由面到全国 ， 别做梦了！
此刻 ， 大家最关心的问题来了 ， 既然楼市普涨已经难再有 ， 但是局部火热行情还是很明显 。 当下买房 ， 如何能布局到房价上涨城市 ， 还有局部板块的上涨行情呢？
我们从两个角度去分析 ， 一个是城市角度 ， 一个是板块角度 。
从城市的角度分析 ， 怎样的城市容易出现补涨/上涨呢？
1、那些被政策过早打压 ， 或者打压过于严厉的城市 ， 迟早还会上涨 。
被政策打压过早的 ， 比如说 ， 苏州 。 大胡子说房从2017年开始 ， 已经连续举办了3年楼市跨年演讲 ， 每次演讲我都会给大家一份第二年城市涨跌预测名单做参考 。 在2018年的跨年演讲给出的19年上涨城市名单中 ， 其中就有苏州 。
新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！
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（2018年大胡子说房跨年演讲现场）?
为何当时我会预判苏州19年会上涨？很大一个原因就是苏州楼市被打压得过早了 ， 16年2月份苏州楼市才开始明显上涨 ， 16年10月份就出台严厉限购限贷政策 ， 外地人2年社保 ， 有1套房且贷款未还清的 ， 买二套首付从5成提高到8成 。 很明显 ， 行情没涨到位 ， 但严厉的政策就下来了 。
新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！
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被政策打压过严的 ， 比如说 ， 北京、北三县、上海 。 北京 ， 16年3月才开始启动明显上涨 ， 但是很快在半年内连续出台两次政策打压 ， 16年9月30日新政 ， 首套首付3.5成 ， 二套普住首付5成 ， 二套非普首付7成 。 很快 ， 17年3月17日再次升级调控 ， 认房又认贷 ， 二套普住6成首付 ， 二套非普8成首付 ， 新购住房限售3年 ， 贷款不能超25年 。 所以 ， 这两年下来 ， 可以说北京的买房杠杆使用率是比较低的 。 同时 ， 北京落户又严格 ， 哪怕是北大研究生毕业都难落户 。
北三县 ， 为何会从均价近3万下跌一半到1万5？因为限购太厉害了！外地人在这三个县买房 ， 得分别需要这三个县各自三年的社保 。 燕郊户口买不了大厂房子 ， 大厂户口只能买大厂 ， 而廊坊市的户口也买不了北三县任何一个 ， 仅从这1条就能说明北三县是全国最严级别的限购 。 更别说北京人怎么买呢？所以 ， 北三县在今年只有稍微有些限购松绑 ， 房价立马会补涨 。
上海 ， 2016年3月25日就早早出台限购 ， 2年社保升级5年 ， 二套普住5成首付 ， 二套非普7成首付 。 同时在落户方面 ， 和北京一样也非常严格 。 值得一提的是 ， 2019年上海的二手成交量创了近3年新高 ， 今年的房价大概率会补涨一些 ， 但也很难做到全城普涨 。
新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！
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2、那些落户政策尤其宽松 ， 城市基本面较好 ， 就业机会比较充足的城市 ， 比如说 ， 杭州、苏州、佛山、宁波 。
19年4月 ， 杭州极大放宽落户政策 ， 35周岁专科或以上就能落户 。 效果立竿见影 ， 19年人口净流入55.4万 ， 全国第一 。 当下为什么杭州楼市再现火热的万人摇盛况？一二手倒挂是核心 ， 19年人口大量流入是助推 。


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