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新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！( 三 )


新一轮新一轮普涨来了？别做梦了！买房还想涨，只能这样抓局部行情！
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19年人口流入明显 ， 城市基本面良好 ， 就业机会相对充足的城市还有：宁波、佛山、 成都、长沙等 。 宁波涨幅已经在19年得到明显体现 ， 那成都、佛山和长沙呢？尤其是佛山 ， 今年3月出台中专或以上学历就能在限购区域买房的政策 ， 如此宽松之下 ， 今年的楼市大概率是好转的 。
同时 ， 今年还有一些城市也开始放宽落户 ， 包括苏州、无锡、南京等 。 在此之下 ， 这些城市人口流入在今年会非常明显 ， 楼市大概率也是向好的 。
除上述两点之外 ， 一些重磅政策出台、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通 ， 都会促发这个城市的房价异动 。
比如19年南通的房价大涨 ， 一者说和上海第三机场在南通选址有关 ， 二者说和南通两条地铁线的大规模动工或站点公示有关 。
关于政策和地铁这两点 ， 我觉得放在下面的板块/区域分析中会更合适 。
从板块/区域的角度出发 ， 怎样的板块/区域容易上涨？
1、几乎没有土地可供应 ， 以二手交易为主的板块
比如苏州工业园区 ， 几乎已经没有新房供应 ， 二手房成为了核心选择 。 类似的 ， 还有深圳福田、南山等区 ， 月成交几乎90%都是二手楼为主 。 除开公寓 ， 有些月份甚至没有一手住宅供应 。
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而且自从限售后 ， 新房卖一套就相当于少一套、冻结一套 。 因为限售 ， 期房哪怕收楼后都不能入市 ， 限售期内对二手市场完全没有供应帮助 。
2、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通
所谓 ， 地铁一通 ， 路通财通 。 地铁对一个城市的房价促动作用非常大 ， 为何南京的房价如此扁平化 ， 不管再偏 ， 房价都要2万/平左右？因为南京的地铁爪牙伸到了四面八方 。
2020年地铁初次较大面积规划被批复的 ， 有一个典型的城市——徐州 。 今年2月10号 ， 国家发改委一次性批复了徐州4条地铁规划 。 很明显 ， 徐州今年的楼市有一定的支撑 ， 同时买房要重点关注有地铁规划的板块 。
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那些今年地铁将要大面积开通的城市 ， 典型的比如有成都、深圳、重庆、杭州等 。 这些城市在今年有8-10条地铁线要开通 ， 基本覆盖城市的各个方向 。 如此之下 ， 整体上这些城市今年的楼市会是易涨难跌的 。
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（以上为媒体信息收集整合 ， 地铁的具体开通以当地交通部门通知为准）
3、在大量人口涌入背景下 ， 那些靠着就业中心 ， 或者有核心商业商圈和优质学区的板块
一个城市的就业中心 ， 就是这个城市有着最多、最好就业机会的地方 ， 同时也是这个城市吸纳新增人口最多的地方 。
19年苏州工业园区的大涨 ， 就非常符合这一点 ， 工业园区本就是苏州的就业中心 ， 同时有核心商圈和优质学区的加持 。 成都高新南区 ， 从地理位置上明显不是成都正中心 ， 但却是成都房价最贵的板块 。 因为这里就是成都的就业中心 ， 高新南区及周边 ， 吸纳了成都近几年大部分新增的外人人口 。
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那些19年人口大量流入或者今年人口政策放宽明显的城市 ， 他们的就业中心或周边板块 ， 要重点关注 。 因为这些新流入人口 ， 往往都会被导向就业中心 。
4、有重磅政策落地的板块
深圳宝中为何从去年到现在大涨30%？往大的原因说是深圳的重点方向还是西进 ， 同时这里紧挨着前海 。 往细的方向说就是 ， 19年深圳把前海扩容到宝中的方案已经递交中央 ， 如无意外 ， 会在8月26日 ， 也就是特区40周年纪念日前后公布 。


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