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蓝鲸财经|被外资评级机构看低？深挖他们看不懂的真实富力


2016年1月时 ， 因为债务激增 ， 穆迪曾将恒大集团的主体信用级别从“B1”下调至“B2” ， 评级展望为负面 。 但随着2016年下半年之后 ， 恒大先后引入两轮战投 ， 并陆续赎回全部永续债 ， 集团的净负债率和归母利润得到大幅改善 ， 穆迪也在2017年时 ， 将中国恒大评级展望由“负面”升至“稳定” ， 并认为今次行动反映恒大强劲的合约销售额及主动的债务管理 ， 改善流动性水平 ， 同时也预期集团继续改善信贷情况 。
同样 ， 在2017年时 ， 穆迪也曾对融创中国的流动性状况表现过担忧 。 但在2019年里 ， 因为稳健的合约销售额增长、谨慎的土地购置、盈利能力改善等综合原因 ， 穆迪又连续四次提升融创信用评级 。 并预计未来12-18个月融创的债务杠杆率和利息覆盖率都将得到大幅改善 。
可见 ， 评级从来都不是固守不变的事情 。 相反 ， 它更多时候多反映的都是短期逻辑 。
而这一次 ， 危言耸听来到了富力面前 。
目前穆迪对于富力信用评级预期略为悲观 。
那么 ， 这一次的穆迪 ， 是不是又杞人忧天了？
有息负债以银行贷款为主 ， 融资成本长期低于行业平均值
2015年 ， 正值国内公司债发行放宽 ， 以3年期、5年期的公司债周期算 ， 2018年-2020年 ， 注定是国内房企的偿债大年 。
面对公司的偿债大年 ， 今年一季度里 ， 富力已先后发行了7亿超短融、4亿美元优先票据及10亿公司债、 。 而二季度里 ， 5月10日 ， 广州富力地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获批 ， 类别为小公募 ， 债券规模不超过人民币100亿元（含100亿元） ， 采用分期发行的方式 ， 其中 ， 首期发行规模不超过人民币50亿元（含50亿元） 。
也就是说 ， 不完全计算 ， 今年前5月 ， 富力已成功获取了约220亿元境内债的额度 。
另外 ， 富力地产银行融资渠道畅通 ， 尤其是早期布局拥有巨大先发优势的城市更新项目 ， 更是获得了各家银行的认可及追捧 。 近期 ， 其在广州的标志性城市更新项目“笔村旧改项目”获得了中国农业银行及广州市农商行约人民币92亿元的授信支持 。 2019年 ， 备受关注的富力地产“广州市陈田村旧改项目”更是获得了中国银行作为牵头行的银团高达约140亿元的银团贷款支持 。
根据募集书 ， 这些融资所募集的资金 ， 将全部用于偿还富力地产已发行公司债券的到期及回售部分 ， 加上手中的现金 ， 富力已约有超600亿元的额度 。 预计下半年里 ， 富力还将进行多轮融资以借新还旧 ， 穆迪所担忧的流动性疲弱以及大量债务到期问题 ， 明显存在过度高估 。
这一点 ， 标普在4月30日的研报中也曾指出表示：由于富力地产积极地再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位 ， 该公司不太可能遭遇流动性紧缩 。
且在富力有息债务以银行贷款为主 ， 境内信贷占比43.1% ， 非标债务占比较少仅占11% 。 这也佐证了富力在银行系统内的良好信誉 ， 并有助于富力降低融资成本——2018年富力的平均借贷利率为5.74% ， 2019年为6.6% ， 而横向对比同规模阵营（1300-1800亿元）的房企 ， 融信中国的融资成本为6.9% ， 正荣地产为7.5% ， 华夏幸福为7.86% ， 中梁控股为9.4% ， 可见 ， 富力的融资成本仍处于国内民营房企中的较低水平 。
全资持股项目超93%
而中长期来看 ， 在年内短债偿完 ， 重新调整长短债务结构之后 ， 富力高权益的开发模式 ， 以及成熟的城市更新产品 ， 都将成为它强劲的持续后驱力 。
合作开发是近几年房企的主流经营策略 ， 通过充分利用合作杠杆 ， 对于并表非全资子公司 ， 可以通过增加少数股东权益来增厚净资产 ， 压低净负债率；通过合联营方式可以将债务放在表外 ， 可以减少合并报表的债务水平 ， 这两种合作方式都可以对债务进行很好的美化 。
但包括富力、龙光在内的粤系房企 ， 都依然偏好权益的开发模式 ， 它们的合联营项目还是少数股东权益都非常少 ， 项目基本都由自己一家全资持股 。


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