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陷阱楼市陷阱，惊现北京、深圳！( 二 )


这些家长都收到了“初审不通过”的通知 。
后来经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后 ， 泰安轩、泰康轩、竹园小区起死回生 ， 又被划归了第一类房产 。 其余五个小区均因土地用途不是单纯的住宅用地 ， 而被按三类积分 。
“深高南学位风波”尚未画上句号 。 正是通过这个事件 ， 大家才知道 ， 深圳的居住用地被分为R1、R2、R3、R4四类（见下图） 。
陷阱楼市陷阱，惊现北京、深圳！
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其中R1、R2主导用途为住宅用地 ， R3为宿舍 ， R4为私人自建房 。 这四类土地在申请学位的时候 ， 积分是不同的 。
也是通过这个事件 ， 普通人方才知道 ， 深圳竟然还存在一种住宅性质的“单身公寓” ， 它在申请学位的时候 ， 也是积分类别靠后的 。
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上图是“深圳买房计划”整理的深圳四种公寓的对比图 ， 大家买房的时候要慎重 。
买到第三类和第四类公寓的 ， 完全没有申请学位的可能 。 即便是前两种 ， 由于类别靠后、积分偏低 ， 上名校也基本不太可能 。
中国在建立土地出让制度、商品房制度的初期 ， 一切都在摸索中前行 ， 各地做法不完全一样 。 后来 ， 规则逐步明晰 。 因此 ， 买二手房的时候要非常小心 ， 不要掉到坑里 。
下面总结一下 ， 怎样避免踩中“学位房陷阱” 。
第一 ， 买房的时候 ， 要高度重视学位问题 ， 它对房价构成最大的影响 。 即便你不需要学位 ， 它仍然会左右你的资产价格、投资效率、变现能力 。
千万不要以为 ， 我买房子就是为了住 。 住 ， 当然是第一需求 。 你的房子 ， 还是你享受公共配套资源的通行证 。 即便你还没有考虑生孩子 ， 或者孩子已经上大学了 ， 你也不能忽视房子的“学位因素” 。 否则 ， 等待你的只能是资产贬值 ， 或者滞涨 。
第二 ， “多校划片”是大趋势 ， 未来会在更多城市推行 。 这意味着 ， 天价学位房最危险 ， 可能被“打土豪、分田地” 。
假如你原来的房子100%上名校 ， 现在3个学校一起抽签 ， 另外两个都是普通学校 。 这意味着什么？意味着你房子里的“名校溢价”要损失67% ， 如果房子每平米价格是12万元 ， 其中6万元是名校溢价 ， 那么新规则下房价可能跌到8万元 。 而附近小区 ， 原来是上普通学校的 ， 现在有了33%的机会 ， 房价会从6万元上涨到8万元 ， 跟你拉平 。
所以 ， 不能片面追求天价学位房 ， 要考虑规则变化 。 另外 ， 最好选多校划片里 ， 好学校比例高的片区 。 比如3个小学一起抽签 ， 大家都是名校 ， 或者2个是名校 ， 这样资产保值的几率就大大增加 。
第三 ， 如果在乎学位 ， 轻易不要买小户型、怪异户型 。
在北京东城、西城 ， 由于存在很多平房大杂院 ， 所以一度出现了怪异的学位房：地下室、仓库、过道房（下图） ， 都有单独房产证 ， 都可以申请学位 。 后来学位紧张之后 ， 这些房子首先被“踢出去”了 。
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另外 ， 面积太小的房子 ， 也容易受到歧视 。 比如50或者30平方米以下的学位房 ， 弄不好就会被“限权” 。
前些年 ， 投资学位房的人喜欢小户型 ， 因为总价低、单价容易拉高、变现能力强 。 未来 ， 这个规律可能失效 。
第四 ， 密切关注土地性质、房屋性质 。
此次深圳的学位房事件 ， 就跟土地、房屋性质有关 。 学位宽松的时候 ， 你可以申请 。 现在高度紧张了 ， 教育部门必然要“抠字眼” 。
由于早期每个城市做法不同 ， 你买房子之前要深入研究当地土地制度 ， 一般不要碰商办、工业用途的 ， 对于商住性质的也要小心 。 尽量购买一类和二类居住用地上的住宅 ， 年限是70年的 。


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