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投资者网|物业企业第一服务赴港IPO前景难料 规模存短板、盈利能力待考验( 二 )


相较而言 ， 增值服务能使企业获得较大盈利空间 ， 也是物业公司向增值化、智能化方向前进的内驱动力 。 值得注意的是 ， 2019年第一服务的增值服务收益比重32.6% ， 较2018年下降1.6个百分点 ， 甚至不及2017年的31.7% 。 与之相对 ， 物业管理服务的收益占比从2017年的41.6%增至43.7% ， 该情况同物业服务的增值化、智能化趋势相悖 。
在物业管理服务业务上 ， 第一服务对关联方当代置业存在较严重依赖 ， 八成物业管理收入来自当代置业 。 2017年至2019年 ， 第一服务来自当代置业的物业管理服务收益分别为1.50亿元、1.74亿元及2.16亿元 ， 占同期物业管理总收益比重的95.2%、85.8%、79.4% 。
然而根据当代置业目前的规模表现 ， 难以给第一服务带来较多的盈利增长 。 2019年 ， 当代置业实现合约销售额362.03亿元 ， 仅完成当年目标的99.11% 。
在管规模小
截至2019年12月31日 ， 第一服务的合约建筑面积25.7百万平方米 ， 业务版图涵盖中国19个省市的49个城市；在管建筑面积13.5百万平方米 ， 其中当代置业集团所开发物业的在管建筑面积为9.4百万平方米 ， 占比69.63% 。
根据中指研究院研究资料 ， 截至2019年12月31日 ， 中国物业管理行业的在管建筑面积为239亿平方米 ， 物业管理行业的收益为5687亿元 。 第一服务的在管面积在行业中占比不足0.06% ， 物业管理服务收益占比不足0.05% 。
与同行业上市物业管理企业相比 ， 第一服务的在管面积规模也较小 。 碧桂园服务、彩生活、中海物业、绿城服务等物业企业的规模均达到上亿平方米 。 例如截至2019年末 ， 碧桂园服务在管面积达2.76亿平方米；彩生活为5.6亿平方米 ， 中海物业为1.5亿平方米 。 相较而言 ， 第一服务1300万平方米的在管面积规模处于行业低位 。
而在2020年申请上市的物业企业中 ， 第一服务的在管规模和收益也并不出彩 。 例如 ， 体量较大的企业金科服务 ， 其在管面积达到1.2亿平方米 ， 总收益为23.09亿元 。 5月15日成功挂牌上市的建业新生活 ， 在管面积约为5700万平方米 ， 总收益为17.71亿元 。 与第一服务的体量最为接近的 ， 有金融街物业、弘生活物业 ， 在管面积分别为1900万平方米、1580万平方米 。
事实上 ， 在房地产分拆物业公司上市的热潮中 ， 资本市场对各家物业企业上市后的反映呈现出“冰火两重天”状态 。 例如 ， 建业新生活上市开盘报价7.3港元/股 ， 上市首日股价高开23% ， 而2019年末在管面积仅有240万平方米的兴业物联开盘价为1.81港元/股 ， 上市后股价却“坐上过山车” ， 截至6月8日晚收盘 ， 兴业物联报价1.30港元/股 。
房地产企业拆分物业公司上市 ， 要想获得资本市场的认可与肯定 ， 要么是规模驱使 ， 要么找到新的利润增长点 ， 第一服务亦是如此 。 （思维财经出品）■


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