缺钱到心疼！“跳单”老婆2600万聘礼后，他的售楼处被中介砸了…( 四 )
而从短期借款不断累积的状态来看 ， 很多信托资金很可能连一年期都不满 。 从IPO文件可以看出 ， 三个月到半年的借期是许多信托资金给祥生控股的规定时长 。
这点更能说明 ， 连市场上所谓的“高利贷”都不看好祥生的资金链 。 同时 ， 这也表明祥生一年内需还超千亿的借款 ， 很可能是这样拆东墙补西墙弄出来的 。
这几乎是个无底洞 ， 而现在祥生的所有人都停不下来 。
3.
/不断拿地的开发商
/
祥生控股的起家在诸暨 ， 但真正发家其实是在总部搬到杭州之后 ， 把握住了长三角三四线城市楼市的发展机会 。
在2013年后开启的上一轮房地产发展周期中 ， 由于一、二线城市限购限贷限价 ， 三、四线房价迎来了周期性高位 。
而通过旧改和疯狂揽地 ， 在三四线城市拿到大量土地开发权的祥生控股 ， 从此一发不可收拾 。
2015-2017年其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元；2018年 ， 祥生地产迈过千亿 ， 以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位 。
从年销售额百亿跃向千亿的进阶之路 ， 祥生控股只用了3年 。 而这段路程 ， 万科和保利走了5年 ， 绿地走了8年 。
现在 ， 祥生地产的项目已覆盖浙江全部地级市 。
招股书显示 ， 截至2020年3月底 ， 算上合营联营项目的权益面积 ， 其权益土地储备面积为2304.47万平方米 ， 其中浙江省合计为1156.24万平方米 ， 占比约5成 ， 杭州市和绍兴市土储相对更多 。
除此之外 ， 祥生地产还在上海、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙、福建、辽宁等11个省份超43座城市展开布局 ， 相较于起家时重仓三四线城市土地的局面 ， 现在在二线城市的布局比例正在不断提高 。
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但这样的布局带来的必然是资金链的紧张 ， 尤其是进入上海、进入省会城市后展开土地购买行为 ， 更是耗费了大量的资金 。
克尔瑞发布《2019年中国房地产企业新增土地TOP100》榜单显示 ， 祥生控股在2019年新增土地投资额为217.3亿元 ， 较上年减少49亿元 。
但在今年上半年的新一轮土地补仓运动中 ， 祥生控股依然掷下重注 ， 死死盯住疫情过后已渐渐复苏的长三角地区及东南沿海房地产市场 。
据中指院数据 ， 今年前5个月 ， 其支出土地金额128亿元 ， 是去年拿地支出金额的7成左右 。
有媒体分析指出 ， 在三四线城市获得了起家资本的祥生控股 ， 进入千亿俱乐部已经是一个极限 。 如果不向一二线城市拓展 ， 很快就会因为三四线城市客源的枯竭导致销售量的下降 。
而高负债的发展策略 ， 必然要求高周转 。 一旦现金链周转不灵 ， 就会引发雪崩式的连锁反应 。
这也是碧桂园和富力最近被人诟病的原因 。 当然相比祥生控股 ， 他们都是小case 。
祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据 ， 年息率12.5% 。 如此高的融资成本 ， 在整个行业之中说出来都无法让人相信 。
IPO文件显示 ， 过去3年其全部利息支出分别为18.80亿元、34.71亿元和44.77亿元 。 资本化利息后 ， 融资成本几乎翻倍速度增长 ， 分别为2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元 。
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这意味着其他的融资途径 ， 祥生控股似乎都走到了死胡同 。 在房企信托融资政策日益收紧的当下 ， 冲击IPO拓宽融资渠道成了祥生的唯一选择 。
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