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地产樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”，产业效率代表行业的发展动力( 二 )


鸿坤亿润投资有两个大的投资方向 ， 一个是沿着地产上下游的产业链去做布局 ， 比如投资共享办公这个赛道 ， 投了“优客工场”、“洪泰智造工场”；也会看地产科技 ， 比如说车位资产增值运营服务商“好停车” 。 二是我们会去布局泛社区服务的内容 ， 因为我们还是本着城市运营商做地产的思路 ， 希望给到业主更好的生活环境 ， 更好的生活品质 ， 像我们布局教育和体育 ， 投资了做游学的世纪明德 ， 做青少年体育培训的万国体育等等 。 另外 ， 我们还会对新经济新业态做财务类的投资 ， 比如快手、大疆 ， 还有网易云音乐等等 。
2016年是房产行业的分水岭 ， 地产进入高存量时代
今天我还是想跟大家分享一下开发商赛道 ， 或者开发商这个行业在未来的趋势是什么样的状态 。
数据上来看 ， 2016年是一个分水岭 ， 2016年之后 ， 大家看到整个趋势是放缓的 。 还有一个城镇化率 ， 大家密集的听到城镇化率这个概念 ， 在2019年突破了60% 。 看到另外一个图 ， 中国和其他国家的城镇化率的对比 ， 我们国家还有10%到15%的增量 ， 只不过增量的过程当中 ， 本身的增速就在放缓 ， 我们就要拉长周期来看待这个增量 。 我既不想把现在这个时期定义为存量市场 ， 也不想定位成纯的增量市场 ， 我觉得现在是一个增量过渡到存量的一个周期 ， 在这个周期里面 ， 开发商从增量市场玩家的角色 ， 转换成主动去寻找增量市场的角色 。
我们梳理了一下现在各个地区的情况 ， 会发现10年前、20年前 ， 大部分的产业政策是一刀切 ， 或者全国一盘棋 ， 今年看下来各个地区不同的产业有非常丰富的引导政策 ， 而且是非常差异化的 。
举例来看 ， 上海和北京 ， 上海的产业内容和北京完全不一样 ， 北京注重康养还有体育、文化产业或者轻工业的制造行业 ， 上海是有很多的航空航天、卫星技术产业 。 而四川和福建有很大的特点 ， 他们都可能发展生物医药 ， 都会发展新材料 ， 四川有自己的特点 ， 发展康养、发展茶产业 ， 福建也有自己的特色 ， 发展海洋经济 ， 或者说发展石油炼化垂直化的行业 。
这个信号非常明确 ， 开发商要了解每一个地区具体的产业发展的动向 ， 要对不同产业进行深刻的理解 ， 否则的话 ， 就区域性产业增量就会被排除在外了 ， 或者是建设新的产业园区 ， 很多开发商不太会做产业内容和产业运营 ， 就很难拿地 。
2016年以后不少开发商其实意识到这个问题 ， 很多房企开始布局这个多元化业务 ， 甚至是直接去做实业 。 但是很不幸 ， 大家翻一下今年大部分上市公司的口号 ， 大部分的房企还是要回归房产主业 ， 因为他们不可能把精力放在多元化的业务里面 ， 多元业务又是跨行业 ， 你很难把对的人放在对的行业里面去 。
很多房企就放弃多元化的业务 ， 回归到主业 ， 这个趋势非常明显 。 但是市场不会管之前开发商做的好还是坏 ， 市场永远是淘汰能力不行的团队 ， 现在从增量的市场过度存量的年代 ， 市场会倒逼开发商寻找“第二曲线” 。
市场倒逼房企变革 ， 多元地产成为房企的“第二曲线”
“第二曲线”是什么呢？从我个人的观察来看 ， 就是多元地产 。
我们说消费有垂直消费 ， 地产也可以有垂直地产 ， 只不过是更有特色 ， 对于产业链的内容更加丰富 ， 不会像互联网这样直接to C ， 而是由很多的产业链组合而成 。 垂直类的地产比如物流地产 ， 或者教育综合体 ， 或者体育综合体统 ， 我觉得这一类可以统一叫做多元地产 ， 也就是地产“第二曲线” 。
多元地产有几个特点 ， 第一相对于传统的开发模式 ， 具有很强的产业聚集的能力 ， 另外一点就是原则上来讲 ， 单位园区的产值更高 ， 单位的开发规模可能更小 ， 可能更分散 。
下面我具体讲一下“第二曲线” 。
第一就是数据来看不得不寻求转型 ， 大部分开发商写字楼到了供大于求的阶段 ， 可以看到大部分核心地区的写字楼空置率是大幅上升的 。 与此同时产业园区近期又受到很高的欢迎度 ， 这里面有几点：一是很多城市核心区的写字楼 ， 成本很高 ， 而这个成本是不能让很多的创业企业、或发展中企业满意的 。 创业公司首选便宜的地方 ， 加上考虑员工的通勤成本、租房成本 ， 他可能去类似北京亦庄地区 ， 就是城市的副中心 ， 那么很多人才就会选园区内的企业工作 。


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