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地产樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”，产业效率代表行业的发展动力( 三 )


二是产业园区吸引这些人的就是服务 。 产业园区的服务是超越写字楼的 ， 我们鸿坤的产业园区 ， 很多一线的员工都要帮助企业去报税 ， 甚至帮助企业做高新科技企业牌照的申请 ， 产业园区的运营人员是一定会配合做到的 。 园区服务的质量、内容等多维度都对很多地产开发商提出了新挑战 。
另外 ， 从开发商的成本结构来讲 ， 也到了不得不寻找第二个增量的时机 ， 可以看到开发商大部分的利润都被这几点吃掉了 ， 第一是土地成本 ， 第二是建设成本 ， 第三是资金成本 。
如果不发生大的黑天鹅事件 ， 土地改革制度不发生根本改变的话 ， 土地成本会一直往上涨 ， 因为我们的土地供给是有限的 。 建设成本也是逐渐走高的 ， 人力成本、施工成本、费用都是不断地上涨 ， 除非有革命性的技术出现 ， 比如新材料 ， 比如建筑机器人 ， 否则很难削减建设成本 。
还有就是资金成本不太会降 ， 大家都知道开发商很难从银行拿到贷款 ， 大部分都是从金融机构或者是影子银行得到贷款 ， 整体的占比不会降低 ， 刨去资金成本和建设成本、土地成本 ， 再刨去其他的费用 ， 整体利润是一定往下降的 。 除非开发商自己降本增效 ， 来增加毛利 ， 但是在高度竞争的环境 ， 降本增效不一定管用 。 在一个激烈的竞争环境里面 ， 如果你按照原有的既定模式去做开发、销售、周转 ， 这个利润慢慢就会被市场吃掉 。 对开发商来讲 ， 最主要新的方向就是要迎接挑战 ， 寻找一个“第二曲线” ， 就是我刚才说的多元地产的业务 。
直播产业园、网红商场、物流园区都属于多元地产的范畴
举个简单的例子 ， 这是一个网红产业图 。 其实大家可能有一个疑问 ， 网红和地产有什么关系？
关系非常大 ， 大家可以看看网红的产业链对空间的需求非常大 ， 网红入住的公寓、网红培训的基地 ， 再到直播电商的头部网红 ， 要接受成千上百种的产品 ， 就需要一个仓库或者供应链管理 。 还有就是直播间 ， 我可能带货的是健身器械 ， 那么直播间的灯管效果就要做的非常炫酷 ， 如果是家电 ， 那么直播间的装修风格可以更加偏小清新一些 ， 还有的直播间可能去卖房子 ， 那么这个直播间就需要装修成开发商样板间的效果 ， 所以这个产品的维度和内容对于空间的需求是非常巨大的 。
还有一些商业体的打卡地 ， 我们之前把国风还有二次元和电竞融合在一起 ， 做一个整体商业街的升级 。 类似这种 ， 我们可能会有很多场景 ， 或者围绕网络基地周边建设商业街 ， 方便市场化运作的内容和产业 ， 特别适合多元地产深入探讨的一个方向 。
再比如物流地产现在也非常火热 ， 我们现在可以看到很多开发商因为没有产业链或者没有物流产业链 ， 可能会选择生鲜电商的头部企业合作 ， 去做物流园区 ， 去做冷链地产 ， 我们觉得这一类的地产开发统一可归作多元地产的概念里 。
地产4.0阶段 ， 开发商需要具备产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力
回到整体的发展环境 ， 无论是商业地产、住宅地产、还是产业地产 ， 现在都遇到了新的阶段、新的周期——就是从增量过渡到存量周期阶段 ， 我觉得是可以定性成为地产的4.0阶段 。
这个4.0是什么概念？
很多园区都会趋同于客户为主的思路或者产品为主的思路 。 大家可以看到产业地产4.0叫做产业社区 ， 商业地产的4.0是社群商业 ， 我们做的住宅地产可能会有更个性化的住房 ， 比如小户型精装住房 ， 满足90后个性化需求 ， 比如大一些的房子还要满足老人带孩子的需求 ， 各种各样的个性化需求会去丰富产品线 。
在这样一个环境里面 ， 开发商是需要有一个新的评价体系 ， 我觉得大部分的开发商要具备这样三个能力：
第一个是产业培育的能力 ， 对于大开发商来讲叫产业培育能力 ， 对于小的开发商可以叫做对于某一类型产业的培育能力 ， 比如说物流、教育或者体育 。


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