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匠寓|匠寓问长租公寓未来在哪？，品牌公寓被资本过度介入

北京联盟_本文原题：遭遇“长租杀熟” ， 蛋壳自如们未来“扑朔迷离”
匠寓|匠寓问长租公寓未来在哪？，品牌公寓被资本过度介入
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图片来源@视觉中国
文|螳螂财经（ID:TanglangFin） ， 作者|易牟
“原来 ， 房东还能亏钱？”
作为一个“海漂”三年的室内设计师 ， 刘璐惊讶之余带着一些唏嘘 ， 她们公司经常会接到长租公寓改造的订单 ， 由于标准化程度较高 ， 对设计上的要求有限 ， 所以很多中小长租公寓采取外包模式 。
“为了统一风格 ， 很多不错的房子都要原装修敲掉重新装修 ， 一套九十平米的房子改造成本至少要五六万 ， 所以我们一直以为它们很赚钱 。 ”
95后刘璐告诉我们 ， 从2019年开始订单少了很多 ， 至于原因她和同事也不清楚 ， 倒是今年租房子的时候 ， 房东却主动下调了租金 ， 这让她十分意外 。
一、幸存者 ， 面临一场更艰苦的战事
这种认知偏差 ， 不仅只有刘璐有 。
房东不可能亏钱、二房东更不可能亏钱……这是中国当代大部分人的认知 ， 但是长租公寓却并非如此 。
在两家上市的长租公寓中 ， 蛋壳2020年仅仅第一季度就净亏损达12亿元 ， 租赁成本同比增长67.5%至19.56亿元 ， 另一家青客公寓2017年至2019年三年累计亏12.42亿元 ， 且经营活动现金流净额连续3个财年为负 ， 目前正面临严峻的财务困境与紧张的人事变动之中 ， 既困且乏 。
虽然公寓大多分布在一二线城市 ， 入住率也较高 ， 但是由于高买低卖、盲目扩张等问题 ， 不少长租公寓一直陷入巨额亏损困境之中 。
根据房东东数据 ， 2019年一共53家长租公寓出现经营问题 ， 资金链断裂及跑路的共有45家 ， 被收购的有4家 ， 拖欠或拒付房租的有4家 。
某公寓一位中高管刘亮（化名）告诉我们 ， 长租公寓的发展已经进入瓶颈 ， 现在就是比谁的资金更雄厚 ， 先以价格战和规模战淘汰掉中小长租公司 ， 剩下几个能融到钱的大品牌再以服务奠定格局 ， 然后再“默契”地向业主压价 。
实际上 ， “螳螂财经”发现 ， 这种“默契”已经出现了 。 据IT桔子数据 ， 2019年全年长租公寓行业投融资事件16起 ， 同比减少15起 ， 投融资金额123.01亿元 ， 融资难度加大的同时 ， 单笔融资金额也趋向于庞大 ， 资本向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中 。
匠寓|匠寓问长租公寓未来在哪？，品牌公寓被资本过度介入
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2019年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓融得大笔融资共计18.4亿美元 ， 安歆公寓也获数亿元人民币投资 ， 头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额 。
所以 ， 这种情况下各长租品牌之间停止了恶性抬价 ， 在2019年12月 ， 北京房东陆续接到了自如、相寓等长租公寓品牌要求租金降价的电话 ， 降租比例甚至达到了20%-40% 。
但是 ， 对于长租公寓品牌来说 ， 这并意味“消停” ， 头部品牌之间的竞争才刚刚开始 ， 特别是资金和资源都十分雄厚的地产商进入 ， 头部长租公寓商普遍都焦灼起来 。
“自如、青客、蛋壳、魔方公寓、相寓这些以分散式为主 ， 传统地产商利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营 ， 陆续抢走了很大一部分市场 ， 比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区……一开始 ， 大家都还以为它们赚不了这个幸苦钱 ， 没想到才两年的时间 ， 逼得我们不太敢提价 。 ”
刘亮对自己的前途也有些忧虑 ， 集合式的前期成本高 ， 但是它有更多生活场景 ， 颇受租户的喜爱 ， 地产商跑步进场后 ， 分散式长租公寓也没有办法 ， 都开始主动拥抱这种趋势 ， 比如自如就开辟了”自如寓“项目 ， 满足不同消费群体的需求 。
二、两架马车同步开跑 ， 分化将成为一大趋势
“未来的长租公寓市场 ， 一定是集合式与分散式平分天下 ， 服务质量和自由度完全不是一个档次 。 ”
说这句话的人叫易莎 ， 她只在沃尔玛中国总部的一名税务官 ， 但是亲身经历让她对行业多了一些见解 。 原本 ， 她在福田区租住了一间房子 ， 虽说每个月三千多的房租 ， 但是距离公司也近 ， 一直觉得舒服 。
但是 ， 矛盾在疫情来临之后爆发 。
“深圳的房租普遍下降 ， 比如市民中心那边五千多的房子现在普遍降了五百到一千了 ， 城中村也都在调价 ， 可是续约的时候自如还给我涨房租 ， 管家告诉我们一般都是涨5% ， 今年碰到疫情 ， 所以就只涨了1% 。 ”
易莎告诉“螳螂财经” ， 当初租房的时候销售人员告诉她 ， 房租每年都有波动 ， 老用户续租还可能会打折 ， 但事实相差甚远 ， 她也问了几个室友 ， 续租都只有涨价没有出现什么降租的例子 。
“最骚的操作来了 。 ”易莎顿了顿 ， 说道：“我退租了之后 ， 房子又变回了原来的价格 ， 甚至有的人退租之后还发现房租降了 ， 这应该可以称之为‘长租杀熟’了吧？”
“深漂”多年 ， 易莎对于涨租本身并不抗拒 ， 她只是认为在城市租房价格普遍降低的情况下 ， 长租公寓反倒将租金上调 ， 这实际上是就是资本的丑陋 ， 将平台疯狂扩张的后果让租客买单 。


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