匠寓|匠寓问长租公寓未来在哪？，品牌公寓被资本过度介入( 二 )
在“螳螂财经”看来 ， 这其实只是表象 ， 房企系的进击正在加快 。
2018年 ， TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173% ， 2019年增长了18.9% ， 但累计开业规模增幅达到79.6% 。
具体来看 ， 龙湖在2019年发行30亿元住房租赁专项公司债 ， 首创发行了20亿 ， 宝龙地产15亿元 。 万科年报显示 ， 2019年租赁住宅新增开业5.6万间 ， 累积开业11万间 ， 其中2019年新增5.6万间 ， 出租率达九成；龙湖冠寓2020年的目标为10万间 ， 实现租金收入接近20亿元 。
截止到2020年第一季度 ， 万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前五 ， 万科虽然在2019年搁浅了“万村计划” ， 但是在该领域的投入仍然巨大 ， 2020年第一季度环比新开房间达10000间 。 
文章图片
根据CRIC城市租售系统数据 ， 在“房住不炒”“租购并举”等大政策环境下 ， 自2017年7月至2020年5月 ， 全国范围内总计推出约200块租赁用地 ， 规划建筑面积超1200万方 ， 供应量呈逐年递增趋势 ， 且在2020年1-5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万方 ， 成交规模占2019年的37% ， 租赁用地供应力度不减 。 
文章图片
从2020年1-5月租赁供应相关政策来看 ， 2020年多地加码住房租赁供给 ， 部分地方政府甚至加大了租赁住房的财政补贴力度 。
这些数据和举措 ， 也更进一步推动了集中式长租公寓的发展 。 换一句话说 ， 分散式的长租公寓是对存量的盘活 ， 而集中式的长租公寓已经成了租赁市场上一股不可忽视的增量 。
“我听管家说春节过后XX的房子空置了八成 ， 负责人差点被撤掉 。 今年也在南山区看了一套万科的泊寓 ， 但是空间太小了 ， 位置也很偏僻 ， 没有地铁 。 ”
做租房的小温说起了“小道消息” ， 然后向我们介绍他的新家 ， 这是自如在深圳的首套自如寓 ， 五十多平米的loft小复式 ， 有阅读区和共享厨房 ， 也有休闲区域 ， 里面甚至还居住了三口之家 。
小温告诉我们 ， 她女朋友呆在家没上班 ， 经常在大白天看到一些人在办公区 ， 楼道里很多非主流和纹身之类的人 ， 显然年轻的自由职业者居多 。
“这应该是未来的一大趋势 ， 类似于香港 。 ”
小温最后补充了一句 ， 龙华区不算是核心区域 ， 一套四五十平米的loft租金要五千多 ， 占工资收入的比例不低 ， 通勤时间也更长 ， 但是他愿意为居住品质做一些牺牲 。
三、未来长租公寓 ， 将开启双轨模式
实际上 ， 2020年疫情的冲击 ， 对长租公寓产生了更深远的影响 ， 分散式公寓与集中式公寓之间的分化趋势 ， 进一步加重了 。
CRIC城市租售系统显示 ， 2020年5月 ， 55城租金平均价格环比下跌1.2% ， 租金已经连续多月下降 ， 较近期的最高点已下跌4.3% 。 
文章图片
一方面 ， 是分散式长租公寓朝头部品牌集中 ， 另一方面是集合式公寓强大的后台和资源 ， 疫情短期内并不能决定一家长租公寓品牌的生死 ， 但是对行业格局的影响是巨大的 。
第一 ， 空置率和折旧将影响今后的扩张步伐 。 如蛋壳和青客之流的公寓 ， 几乎就是资本催熟起来的 ， 2020年疫情影响下产生高空置率 ， 而长租公寓的折旧成本很高 。 以蛋壳公寓为例 ， 2019年产生了11亿元的折旧 ， 再加上扩张和一般经营支出 ， 将是一笔很大的费用 ， 将直接拖累接下来一两年的扩张步伐 。
第二 ， 融资活动将直接受阻 。 青客和蛋壳都赶在疫情之前上市 ， 这对于两家公司来说极为幸运 ， 租赁大环境的恶化直接体现在公司财报上 ， 此类上市公司在做表筹备上市时 ， 尤其强调规模增速与盈利趋势 ， 2020年打算了财报中原本预期“漂亮”的数据 ， 使得原本在2020年有计划上市的公司 ， 不得不搁浅 ， 只得继续依靠风投市场融资 。
第三 ， 集合式公寓的基本盘更牢固 。 房企系公寓一直对分散式公寓没有什么兴趣 ， 很大一部分原因是可控性太差 ， 后期折旧成本与管理成本太高 ， 难以构建护城河 。 而房企的集合式公寓很大一部分来自于自建 ， 做公寓更类似于传统的物业 ， 由于中国土地性质特殊 ， 所以在会计科目上会体现为金融资产 ， 在成本控制上房企系显然更有优势 ， 这也是万科放弃“万村计划”的原因之一 。 疫情平稳后 ， 集合式长租公寓在成本控制和管理上更有优势 ， 房租降价幅度普遍比长租公寓低 。 
文章图片
第四 ， 存量消化不足 ， 将可能“劣币驱逐良币” 。 一直以来 ， 普遍认为租赁市场是“良币”驱逐“劣币” ， 但即便是一二线城市 ， 长租公寓的覆盖率也远远不够 ， 疫情期间高比例的空置率就体现得十分明显 ， 以十年二十年为周期来看 ， “良币”驱逐“劣币”或许是一个趋势 ， 但是从格局重塑的角度上 ， 长租公寓在与业主、租户“博弈”的过程中 ， 并不能占到什么优势 。
推荐阅读
- 行者看房|总投资21.75亿元！河南省直青年人才公寓晨晖苑项目获批
- 「」蛋壳公寓遇险，长租公寓之困2020-07-20 10:17:580阅
- 北京租客“开始回来了” 长租公寓忙打折揽客降空置率
- 爱情公寓|当“爱情公寓”主演名字倒念，陈美嘉贤惠，看到诸葛大力真相了！
- 「证券日报」北京租客“开始回来了” 长租公寓忙打折揽客降空置率证券日报2020-07-20 08:39:580阅
- 长租公寓租房怎么优惠?看看央视的“亿元补贴”攻略|长租公寓租房怎么优惠?看看央视的“亿元补贴”攻略
- 关谷|爱情公寓五大男主的身高，张伟最矮还没啥，而他竟然比关谷还高！
- 证券|北京租客“开始回来了” 长租公寓忙打折揽客降空置率
- 身亡|20岁奥运滑冰美少女选手坠楼身亡，警方称在其公寓内发现谜样遗书！
- 长沙大楼市|开福区马厂正地铁口100米百变公寓！6万方24小时不夜城！