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乐居网|债务表现也未必优异，业绩稳健增长的房企 ，( 二 )


债务水平方面 ， 2019年保利发展、华润置地和中国海外发展的净负债率分别为56.91%、30.3%和33.7% ， 都低于EH50房企净负债率均值 。 动态来看 ， 2015-2019年企业净负债率均值都低于EH50均值 ， 并且自2017年起 ， 净负债率与行业的变动趋势相一致 ， 呈下降的趋势 。
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债务结构方面 ， 2019年保利发展、华润置地和中国海外发展的长债短债比指标分别为3.06、5.30和4.92 ， 长债在债务结构中的占比都高于短债占比；此外三者的长债短债比都高于2019年EH50房企的均值2.66 。 动态来看 ， 2017年后 ， 华润置地和中国海外发展在不断地优化债务结构 ， 如通过长债置换短债 ， 发行中长期票据等方式缓解企业的短期偿债压力 ， 提升企业外部资金使用的灵活性 。 从趋势上看 ， 保利发展的长债短债比虽然呈下跌趋势 ， 但是截至2019年末 ， 仍然高于EH50均值 。
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▼我们认为央企之所以在债务方面具有这些优势 ， 主要是因为：
第一 ， 在央企的资本结构中 ， 国有资本占比较高 ， 而国有资本在资本回报和风险的权衡取舍下 ， 往往强调在有限的风险水平下获得更大的投资回报 ， 因此此类房企在经营过程中 ， 为了控制风险水平 ， 其发展节奏往往相对稳定 ， 且对行业周期的敏感度较低 。 例如 ， 在市场上行期 ， 此类房企很少大规模扩张 ， 在市场下行期 ， 亦不会大幅放缓拿地速度 。 央企稳定的经营节奏使得它们在债务方面 ， 债务水平相对平稳 ， 债务期限结构中长债占比更大 。
第二 ， 它们不仅是央企 ， 也是龙头房企 。 从业绩表现看 ， 2019年保利发展、华润置地和中国海外发展的销售金额分别为4618亿元、2425亿元和3772亿港元 ， 稳居行业前十 。 我们认为房企在规模达到一定高度时 ， 一方面企业对于规模的渴望程度会减弱 ， 另一方面结合当下房地产行业已进入横盘阶段 ， 因此企业会更重视有质量或者说高效益的增长 ， 因此在杠杆使用方面 ， 力度也会相对减弱 。
第三 ， 作为央企 ， 它们还需要控制债务水平、降低债务风险 。 国务院在2016年已发布《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》 ， 文件提到为增强经济中长期发展韧性 ， 企业应积极降低杠杆率 。 此外 ， 国务院国有资产监督管理委员还专门针对央企降杠杆提出了具体的举措 ， 如按行业确定央企的资产负债率标准 ， 控制财务杠杆 ， 控制资产规模 ， 控制业务风险以及控制财务风险等 。
综合来看 ， 央企不仅自带优异的基因 ， 而且从过去五年三家央企的发展进程看 ， 央企在债务方面也体现了优良的债务管理水平 。 因此 ， 在疫情突发时 ， 此类房企抗风险能力更强；在房地产行业由增量时代转存量时代时 ， 此类房企仍然可以凭借雄厚的资金实力在市场上稳妥推进拿地进度 ， 夯实在行业中的龙头地位 。
（2）国企分化明显 ， 部分房企债务压力过大
国企虽然不是国资委直接注资 ， 但是在其资本结构中 ， 也有部分的国有资本 。 然而在房地产行业中 ， 国企的债务表现差异巨大 。 从国企在净负债率-长债短债比坐标系中的分布看 ， 国企覆盖了全部的四个象限 。
从2019年国企在坐标系中的分布来看 ， 越秀地产、远洋集团、绿城中国和招商蛇口等净负债率相对较低 ， 而且越秀地产和远洋集团的债务构成中长债占比明显更大 ， 因此 ， 短期来看 ， 此类房企的短期债务风险较小 。 从这些房企过去五年净负债率的水平看 ， 它们的净负债率也一直稳控在合理的水平 。 债务方面 ， 这类国企与保利发展、华润置地和中国海外建设等央企具有相似的趋势和结构特征 ， 此处不再赘述 。


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