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乐居网|债务表现也未必优异，业绩稳健增长的房企 ，( 三 )


然而 ， 金融街、首开股份、首创置业和绿地控股等四家国企的净负债率远高于EH50均值 ， 具有较大的债务压力 。 在这四家房企中绿地控股的长债短债比仅1.52 ， 低于绝大多数的EH50房企 ， 因此 ， 绿地控股2020年还可能面临更大的短期债务偿付压力 。
第一、金融街净负债率过高 ， 主要因为持有过多的土地储备 。 2019年金融街的销售面积为118万平方米 ， 但是截至2019年末 ， 其总土地储备为2372.6万平方米 ， 存续比为20.1年 。 然而 ， 房地产行业的市场环境已悄然改变 。 2019年全国商品房销售面积开始负增长 ， 2020年全球遭受新冠疫情冲击 ， 在市场需求放缓 ， 不确定性冲击出现 ， 以及政策调控并未松动的环境下 ， 企业持有大量的土地储备难以在短期内转化为销售业绩 。 所以就目前来看 ， 金融街的债务水平可能难以大幅优化 。
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第二、首创置业销售业绩居中 ， 并且土储存量相对较小 ， 但是负债偏高 。 其中一个原因便是首创置业向北京以外地区扩张的过程中 ， 在土地市场火热的年份 ， 如2018年和2019年 ， 补充了较多的高价土地储备 。 例如 ， 2018年和2019年企业新增土地储备分别为409.3万平方米和778.9万平方米 ， 新增土储同比增速分别为28%和90% ， 但是销售方面 ， 2018-2019年签约销售面积分别为306.3万平方米和316.3万平方米 ， 在销售乏力的情况下 ， 积极纳储 ， 后续可能面临去化的难题 ， 所以净负债率同样难以改善 。
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三、民营房企：不同的扩张速度 ， 不同的债务水平
EH50房企中销售业绩增长速度相对较慢的民营房企 ， 一部分已是龙头房企 ， 因此有足够的实力优化内部的财务结构 ， 或者是积极进入其他业务板块 ， 拓宽企业未来的利润增长点 ， 导致债务高企 。 另一部分房企则是在其他房企积极扩张之时 ， 或者是过于稳健 ， 或者是发力时点较晚 ， 目前债务水平维持在安全线以内 。
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【乐居网|债务表现也未必优异，业绩稳健增长的房企 ，】（1）千亿之上 ， 优化债务结构或进行多元化
销售业绩已经突破千亿的房企 ， 往往已具有一定的规模 。 如前文所述 ， 更高的销售业绩将有效增加企业的销售回款 ， 从而使得企业的现金流更为充裕 。 但是此后 ， 企业可以将销售回款用于优化财务结构 ， 也可以继续增加土储 ， 扩张规模 ， 亦或是进行多元化 ， 扩张业务版图 。 然而 ， 对于成长速度靠后的房企 ， 显然更大的概率是在优化债务结构或者进行多元化 。
2019年 ， 万科A、金地集团、世茂集团等老牌大型房企虽然销售业绩增速不及龙湖集团 ， 但是规模增长的逻辑与龙湖集团相近 ， 规模增长与债务管控并行；雅居乐等近两年实现千亿的房企的债务特征与新城控股、旭辉控股集团等房企一致 ， 即实现千亿后 ， 自主优化企业的债务结构 。
并非所有的企业在达到一定规模后 ， 就将致力于改善企业自身的财务结构 ， 相反 ， 部分大型企业充分利用杠杆 ， 通过杠杆撬动其他业务板块的多元化发展 。 例如中国恒大、富力地产 。
富力地产首先在多元化业务方面也投入较多资金 ， 例如 ， 2018年富力地产耗资199亿购入万达77家酒店后 ， 酒店体量迅速扩大 ， 但是酒店业务近两年并未产生可观的回报 ， 因而 ， 企业的资产负债表改善有限 。 另一方面 ， 富力地产过去储备了较多的土地 ， 但是目前销售增速放缓 ， 销售业绩不足以完全覆盖过去的债务支出 ， 因此当前债务水平较高 ， 偿债压力较大 。
（2）千亿之下 ， 行稳健步伐


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