李迅雷|从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点( 二 )
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【李迅雷|从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点】即使是人口流入大省 ， 也不是“遍地开花” 。 以浙江省为例 ， 2019年人口净迁入规模居全国第一 ， 浙江省的11个地级市中 ， 有4个城市是人口净流出的 。 剩下7个城市是人口净迁入 。 但从规模上来看 ， 其实浙江省绝大部分的净流入人口 ， 都流向了杭州和宁波 。 其中 ， 杭州人口净迁入49.35万人 ， 宁波人口净迁入30.07万人 ， 占省内各地市净迁入总量的90%以上 。
人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的 ， 大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山 ， 其他城市的人口迁入规模相对较小 ， 部分城市甚至还在净流出 。
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3“抢人”愈演愈烈 ， 新一线明显发力
从各等级城市的情况来看 ， 一二线城市持续人口净流入 ， 三四五线城市人口在持续流出 。
一线城市中 ， 北京和上海仍维持人口总量控制政策 ， 深圳和广州继续人口净流入 。 2019年北京人口继续净迁出 ， 但净迁出规模从2018年的22万缩窄至6.3万 。 上海虽然保持人口净流入 ， 但规模不到1万人 。 而深圳和广州人口在大幅流入 ， 2019年广州净迁入25万人 ， 尽管深圳未公布人口的自然增长数据 ， 但根据常住人口增量推算 ， 净流入体量估计也有30万左右 。
新一线城市加入了“抢人”大战的队伍 ， 近两年人口迁入规模明显增加 。 比如杭州、南京等新一线城市 ， 除了经济上的吸引力外 ， 在人才吸引政策方面也在不断增加力度 ， 不仅落户政策有所放宽 ， 还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇 。 2017年的时候 ， 新一线城市的人口净迁入量还不到90万 ， 而2019年该规模已经升至140万 。
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在2018年的时候 ， “抢人”最成功的当属安徽省和西安市 。 2018年安徽省各地人才政策均大幅放宽 ， 而当年也是安徽人口净流入的巅峰 。 但这种盛况只维持了一年 ， 2019年安徽人口净流入明显放缓 ， 净迁入规模甚至比2018年之前的水平都要低 。 从地级市层面来看 ， 2018年安徽省内各市几乎都是人口净流入的 ， 而到了2019年 ， 已经有6个地市出现人口净流出的现象 。 西安也很类似 ， 尽管2019年仍有13万的人口净迁入 ， 但相比2018年的32万也是明显放缓的 。
这也说明 ， 要想持续地吸引人口 ， 仅靠高成本的人才政策是不够的 ， 关键还要看经济和产业的持续发展 。
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几乎所有的三四五线城市 ， 继续面临人口持续净流出的压力 。 而且在我们统计的206个城市中 ， 即使不剔除人口的自然增长 ， 2019年有28个城市的常住人口也是负增长的 。
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我国劳动年龄人口已经连续六年负增长 ， 意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代 。 核心城市都已经开始加入“抢人”队伍 ， 未来中小城市人口流出的压力还会更大 。
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4小城市持续流出 ， 地产调整压力大
长期来看 ， 人口是影响房价的关键因素 。 像日本在90年代以前房价一路上涨 ， 对应的也是劳动年龄人口增长、城市化率快速提升的时代 。 而90年代以后房价明显回落 ， 这其中固然有地产泡沫破灭的因素 ， 但为何这么久以来房价却再也没回去呢？人口或是关键 ， 日本劳动年龄人口在90年代中期达到峰值 ， 之后便开始持续下行；而90年代以后城市化率的速度也大幅放缓 ， 也就是说支撑房价的人口基本面已经发生了明显转变 。
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