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深圳深圳楼市魔幻抢购真的是人类奇迹吗？( 二 )


目前来看 ， 2020年这波深圳房价上涨 ， 很大可能会成为又一个2015-2016年 。
回顾历史知今朝 。 早在2016年10月12日 ， 全球知名金融机构瑞银就发布观点称 ， 深圳住房的负担难度已经超过楼价绝对值更高的香港 ， 成为全球最买不起房子的城市 。 同年的9月数据是 ， 深圳新房价格当月同比飙涨42% ， 位居十大城市之首 。
同年9月15日 ， 美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示 ， 深圳已成为全球房价第二贵的城市 ， 仅次于美国加州圣何塞 。 该分析显示 ， 深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右 ， 房价收入比为70 。 自2015年初以来 ， 这座城市的房价平均上涨了76% 。
报告强调：“北京和上海的情况相似 ， 但不像深圳那么极端 。 ”
作为普通消费者与楼市观察者 ， 我的切身感觉是 ， 从2015年至今这五年 ， 全国没有一个城市房价可以堪比深圳的狂热 ， 可能大概率是全球也很难找到第二个 。
毫无疑问 ， 照目前的魔幻速度前进 ， 深圳楼市今年涨幅十之八九可以位居全球 。 而这似乎与疫情没有半毛关系 。
3．
讨论深圳魔幻楼市有没有泡沫？像一个哲学性问题 ， 毕竟讨论泡沫与泡沫破灭是两回事 ， 只有潮水褪去才知道谁在裸游 。
但有一点值得重视 ， 不管是企业杠杆 ， 还是家庭部门杠杆 ， 这么些年早已经水涨船高 ， 高于发展中国家 ， 所以 ， 前些年的企业部门“去杠杆”也说明监管层早就注意到风险之处 。
中国人民大学经济学院早在2018年就做过一项研究 ， “由于中国居民收入占GDP比重偏低 ， 所以家庭债务/GDP的测算杠杆率方式会低估中国家庭部门债务问题的严重性 。 以家庭债务/家庭可支配收入测算 ， 中国家庭部门杠杆率高达110.9% ， 已经超越美国 。 ”
众所周知 ， 家庭部门的主要杠杆是房地产 ， 而企业杠杆又决定了个体的收入情况及经济发展走势 。 换到深圳就更严重了 。
2019年央行所发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示 ， 尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平（62.1%） ， 但近年来增速较快 。 2008年 ， 这一数据仅为17.9% 。
从居民资金杠杆率来看 ， 有8座城市超过了100% ， 分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州 。 其中 ， 厦门的居民资金杠杆率高达172.2% ， 深圳以144.4%位居第二 ， 杭州以136.7%位居第三 。
在当前国际关系不稳以及美国提出“制造业回流” ， 全球性形势复杂的环境下 ， 我国四十多年的高速发展开始逐渐向质量与包容性增长看齐 ， 而无论是企业 ， 还是个人 ， 像以往一样常规式发展路径 ， 显然到了拐点 ， 当经济红利步入下半场时 ， 我们从未见过 ， 从未经历过 。
甚至从这个意义上来说 ， 当我们嘲笑日本房地产失去的十年时 ， 我们无动于衷 ， 我们难以预见到它的代价与残酷 。
日本最有影响力的经济学家辜朝明在其著作《大衰退》中提到 ， 地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失 ， 达到1500万亿日元 ， 相当于日本全国个人金融资产的总和 ， 这个数字还相当于日本3年的GDP总和 。
因此 ， 人们需要警惕的是 ， 当这十年 ， 或这五年 ， 深圳楼市持续魔幻上涨时 ， 是否也意味着其窗口期不断收窄？风险不断积累？这种魔幻上涨是否更大的负作用会透支未来？
这种魔幻上涨的奇迹真的可持续吗？
没有人可以给出答案 ， 就如同今天狂热的人都只需要看结果就好了 。 但以历史为鉴 ， 狂热的上涨背后往往预示着迅速跌落的过山车 。
还是以日本为例 ， 1986-1991年最后疯狂期 ， 6年1.7倍 。 这个过程持续了大约6年 ， 期间日本住宅用地价格上涨73% ， 六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%） ， 其中1987-1990年间年均增速高达24.6% ， 超过1955-1974年快速上涨期的平均增速 。
4.


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