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北美地产学堂|魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资


北京联盟_本文原题：魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资
北美地产学堂|魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资
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作者：David Tang
作者简介
David Tang ， 本科南开大学理论物理/国际金融专业 ， 毕业后从事银行主机交易系统研发 ， 研究生就读于北京大学光华管理学院 ， 加州贷款经纪 ， Team AOS北美地产学堂首届NotePK冠军队队长 。
北美地产学堂首期Notes课 ， 最近结业了 。
众所周知 ， Notes投资具有容易管理、流通性强、可规模化、收益较高等优点 ， 但这是一项特别精专的投资 ， 所以必须要有扎实的专业知识功底 ， 要有专师领你入门才能事半功倍 。
感谢学员们的辛勤耕耘 ， 在结业时的交出一份真实的案例分析 ， 分享他们在结业PK赛上的所学所想所得 。
大家好 ， 我是北美地产学堂的学员David Tang ， 现居洛杉矶 ， 也是Note投资TEAM AOS的队长 。 我在今年四月份开始上何博士的《Note投资课程》 ， 课程结束后 ， 和几个志同道合的同学小伙伴一起为了第一期Note PK赛组建了Team AOS(Angel Or Satan) ， 致力于None Performing Notes（简称NPN）的投资准备 。
首先 ， 我先和大家介绍一下我们AOS名称的含义 ， Angel Or Satan 。 把介绍NPN放在首位 ， 是因为NPN投资的风险特点不同于普通的房产买卖或者Performing Notes投资 ， 数据均需要卖家独立验证 ， 也要独立承担风险 。 一个潜在的投资机会 ， 既可以上的天堂做天使 ， 也有可能下的地狱做撒旦 ， 很大程度上取决于投资者的经验、知识和能力；另一方面 ， NPN投资需要与包括home owner、其他顺位lender、HOA等沟通协调 ， 我们希望能够和各方共同努力实现Win-win ， 解救陷入困境的对方 ， 做Angel；但也不得不做最后的打算 ， 如果对方拒绝履行协约或用各种手段拖延 ， 那也要有Satan般凌厉的手段保护投资者利益 。
下面 ， 以我们PK赛的真实案例来简要说明NPN投资的基本过程 ， 希望大家能够有一个初步的认识 。
01
尽职调查
这个Case的目标资产是一个第一顺位的NPN ， 抵押资产是Manhattan Beach的一处居民住宅 ， Home Owner（下简称HO）在2018年购入 ， 买入价格1.725M ， 第一顺位贷款1.38M 。
我们拿到这个Case后 ， 首先进行尽职调查 ， 包括分析目标房产的当前市场价值（Current Market Value) (下简称CMV） ， HO的背景及目前状况和目标房产债务信息等 ， 下面分别做一概况说明：
1
尽职调查 - 房产价值CMV
AOSer对目标资产进行了现场走访 ， 调查房产目前状态和周边环境 ， 结合当地房产市场近期成交和市场趋势 ， 得到以下信息：
A．目标房产状况良好 ， 翻修整体基本完成；
B．目标房产所在neighborhood 处于 multi family 和 SFH的交界处 ， 离主路较近；
C．附近可对比的 sales comps单价从$600-$1,000/sqft不等 ， 平均单价 $850/sqft;
D. 附近可对比的 rental comps单价从$2-$3.3/sqft不等 ， 平均单价$2.78/sqft
综合考虑后 ， 我们认为房屋CMV为1.9M ， After Repair Value (简称ARV）为2.09M ， 租金$7,200/月 。
2
尽职调查 - HO背景及状况
AOSer采用多种工具调查了HO的信息 ， 包括基本情况、主要关系人、职业履历、拥有的公司、拥有的资产和近期主要事件 。
我们完成了HO的一个基本“画像” ， 认为HO目前的财务困境是由于她主业建筑公司经营失败所致 ， 从2019年开始进行了一系列的资产处置 ， 2020年申请Chapter 7破产保护 。
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