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北美地产学堂|魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资( 二 )

我们从破产文件里发现HO已经放弃了目标房产的所有权 ， 但是后续有继续申请Chapter 13破产保护的动机 。
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尽职调查 - 目标房产债务情况
AOSer首先查询房产的title chain ， 发现目标房产除了我们准备投资的1st note外 ， 还有两个lien登记 ， 2nd lien是一家保险公司的UCC filing ， 3rd lien是local 银行的line of credit 。 此外 ， HO欠2019-2020年度的地税2.2万左右 。
由于我们投资的是1st NPN ， 除了地税为super lien之外 ， 我们认为2nd和 3rd 对投资决策影响不大 ， 虽然也做了一定程度的调查 ， 但并未花费主要精力 。
1st lien的Unpaid Balance(简称UPB)是1.49M(2020年1月) 。
北美地产学堂|魔鬼尽在细节 - 谈一次不得不放弃的 Nonperforming Notes 投资
本文插图

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出价和退出策略
至此 ， 尽职调查已经完成 ， 我们下一步要做的就是出价和退出策略 ， 考虑到CMV对比UPB还有很大的净值 ， 我们计划出价80%的UPB ， 并制定了后续谈判策略 ， 确定了最高出价 。
我们认为这个项目Acutal Cumulative Loan to Value (简称ACLTV） 70%是可以承受的风险范围 ， 而且目前的1st lien债权银行能够接受这个报价 。
退出策略方面 ， 因为HO已经放弃了房产 ， 我们只有继续 foreclosure ， 如果有其他投资者拍下房产则我们直接退出 ， 这样是上策；如果成为REO ， 则会考虑将目标房产定义为income property加建ADU实现增值后售出退出 。
不管采用那种方式 ， 按照计算可以实现35%-50%的投资回报率 ， 这个投资看上去是一个Good deal!
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反转
正当我们雄心满满准备”下offer”(PK赛 presentation)时 ， 收到了prelim title report 。 这本来来以为是一个保险措施 ， 为了验证我们尽职调查的有效性 ， 我们才向产权保险公司order了prelim ， 没想到最终挽救了我们堕入地狱 。
具体情况是这样 。
在报告中列出了第二顺位lien holder保险公司针对HO的一项未决诉讼 ， 被告包括我们准备投资的目前1st lien holder 。 原告要求将目标房产拍卖所得首先赔偿原告损失 ， 要求金额为10.5M ， 远远超过了目标房产CMV 。 此诉讼已经在目标房产上放置了lis pendens 。
发现这个情况后 ， 我们召开了紧急会议 ， 并咨询律师 ， 给出的建议是：
? 该诉讼会影响1st lien holder的权益；
? 诉讼可能耗时1-2年 ， 期间房产foreclosure 会被冻结；
? 原告为大型保险公司 ， 有雄厚的法律和资金资源 ， 难以deal和解；
至此 ， 我们不得不在最后一刻撤回offer ， 放弃了一个看上去很美好的deal 。 不过这也是NPN交易的魅力所在 ， 上的天堂下的地狱 ， 细节尽在魔鬼之间 。
要做好NPN投资 ， 学习至关重要 。 上面所有的知识和操作都是通过何博士的课程上学习到的 ， 虽然Team AOS还缺乏实战经验 ， 但是这个case的尽职调查和相应的操作更加坚定了我们进行NPN投资的信心 ， 超额利润就是在我们具备超过常人的风险管理基础上获得的 。
另外 ， NPN投资也是我们能够用金融的眼光看待地产投资 ， 挖掘一种新的地产投资的手段 ， 实现地产和金融的结合 ， 对于专业的地产投资者有非常大的帮助 。
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