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1600三亚一海景“楼王”地价被评1600元/平米 被指穿越到20年前

三亚崖州湾一线海景 ， 五星级酒店楼王位置 ， 楼面地价仅为1600元/平方米 。 2020年6月初 ， 随着自贸港总体方案落地 ， 海南迎来前所未有政策利好 ， 但几乎同时 ， 一份司法评估报告中 ， 出现了令人困惑的超低价 。
【1600三亚一海景“楼王”地价被评1600元/平米 被指穿越到20年前】《中国经营报(博客,微博)》采访人员发现 ， 由三亚中院委托海南中天华信资产评估土地房地产估价事务所（以下简称“中天华信”）对位于三亚市崖州区的一处地产项目评估中 ， 评估报告初稿项目公司净资产总价为8200万元 ， 但定稿却变为2900余万元 。
其中 ， 基于对2017年5月31日的土地估值 ， 竟然低于2014年2月的土地原始出让价格 。 以15万元对外销售的共计863个车库 ， 价值逾亿元 ， 则干脆未被计入评估 。 而位于一线海景的五星酒店楼王 ， 楼面地价评估价仅为1600元/平方米 。
相关资料显示 ， 该评估报告出现在一起股权纠纷案件中 ， 原告认为项目公司资产遭低价转移 。
超低地价
三亚南山文化旅游区向西2公里 ， 在崖州区观海路和新道街交叉口 ， 即“三亚·璞海”项目 ， 紧临海边 ， 拥有一线海景 。 该项目由三亚嘉鹏科技发展有限公司（以下简称“三亚嘉鹏公司”）拥有 。
1600三亚一海景“楼王”地价被评1600元/平米 被指穿越到20年前
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“三亚·璞海”项目受访者供图
据了解 ， 三亚嘉鹏公司于2013年10月至2014年2月 ， 以总计约2.57亿元的出让价格 ， 在三亚市崖城取得约76亩酒店及住宅项目用地的土地使用权 ， 权证号分别为三土房（2013）字第13187号、三土房（2014）字第03171号 。
2017年6月9日 ， 三亚嘉鹏公司完成项目投资备案手续；2017年6月13日 ， 三亚嘉鹏公司完成项目建筑设计方案审批 。 目前 ， 项目已基本建成 。 项目由5栋22层高楼半环状排列组成 ， 1号楼和5号楼为酒店 ， 其余为住宅 。
采访人员获得的视频显示 ， 销售人员目前正在对其进行销售 。 “三亚的未来……绿化率40% ， 步行10分钟范围内 ， 有医院、学校、博物馆……总户数880户 ， 可售户数616户 ， 有65平米、88平米、94平米、133平米四种户型 。 ”
据了解 ， 该项目商品房销售备案均价为46571元/平方米 ， 依照规定 ， 其实际销售价格不得低于37256元/平方米 。 据销售人员介绍 ， 该项目目前对外售价从特价房2.5万元～5.3万元/平方米不等 ， 均价约为4万元左右/平方米 ， 但中天华信认定酒店项目为3万元/平方米 。 “我们向他们提供了销售项目的现场取证证据 ， 但他们没有理睬 。 仅此一项 ， 评估价值减少4亿多元 。 ”相关方称 。
销售人员称 ， 项目车库为15万～20万元一个 。 不过 ， 在中天华信的评估报告中 ， 并未将863个车库计入 。
据了解 ， 该项目土地2014年2月原始出让价为6100万元 ， 但中天华信基于2017年5月31日的土地估值结果为5670万元 ， 三年后的地价 ， 竟然低于三年前的原始出让价 。
评估报告初稿中 ， 住宅项目和酒店项目的销售税率 ， 分别取值为销售收入的8.38%、10.38% ， 而在正式稿中 ， 则一概调整为18.28% 。 “笔头一动 ， 增加了2亿多元的税负 ， 太随意了 。 ”相关方称 。
从评估结论来看 ， 5栋楼中最中间一栋 ， 即楼王位置 ， 其楼面地价仅为1600元/平方米 。 “看到这个结论 ， 我们仿佛看到了20年前的三亚的房价 。 ”相关方称 。
“报告中 ， 明确说明按照动态法进行评估 ， 且分别罗列了动态及静态的计算公式 ， 但在过程中 ， 前面全部按照静态公式进行计算 ， 得出结论后 ， 再依照动态法进行折现处理 ， 仅此一项 ， 又减少评估值7000多万元；即使这样 ， 还是高于2900万元的结果 ， 没关系 ， 在对‘开发利润’计算时 ， 直接乘法错误 ， 再次少计土地价值数百万元 。 ”相关方向有关部门举报称 。


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