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政府政府让利房企入局 广州旧改再提速( 二 )


从2009年《粤府78号文件》中的“政府引导 ， 市场运作”到2012年《穗府20号文件》中的“强化政府主导、计划管理、规划引导“再到2015年的《广州市城市更新办法》中“政府主导、市场运作 ， 统筹规划” 。
十年间 ， 广州政府在城市更新中的角色逐渐由引导变成主导 。 为此 ， 广州市城市更新规划研究院的相关领导向中国网地产表示 ， 在2009年的政策体系下 ， 彼时的房地产行业仍然是增量市场 。 增量市场下如何发展存量市场 ， 那时的广州政府仍处在摸索阶段 ， 并未形成体系 ， 因而政府角色依然是以引导为主 。
自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来 ， 广州在相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作 ， 并于2015年出台了《广州市城市更新办法》 ， 正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新 。
同期 ， 广州城市更新局正式成立 ， 这是我国首个市级专门机构 。
2016年 ， 广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》 。 2019年4月 ， 广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 ， 涵盖了旧村庄全面改造、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度等内容 。 由于上一轮广州城市更新总体规划将于2020年到期 ， 广州也于2019年8月启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标 。
经过十年的探索 ， 广州不管是旧村的全面改造还是微改造 ， 还是村级工业园的改造 ， 都已经形成了一套成熟的政策体系 。 此外 ， 广州市城市更新工作从以前的分散、点状式发展到目前统归自然资源部 ， 并有计划有步骤地推进 。
在此期间 ， 广州市政府的角色由引导变为主导 ， 其主动性增强 。 这意味着 ， 房企参与空间有所扩大 ， 其利益也得到了一定程度的保障 。
政府的归政府 企业的归企业
目前 ， 广州市城市更新（“三旧”改造）体系主要由全面改造（传统“三旧”改造）和微改造（广州特色）组成 。
其中 ， 全面改造（传统“三旧”改造）主要包括旧厂房 ， 旧村庄和旧城镇三种改造形式 。 微改造（广州特色）则主要包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治、老旧小区微改造四种形式 。
微改造作为政府关注民生的主要工作 ， 由政府牵头 ， 政府投入 。 全面改造方面 ， 十年间 ， 政府一直让利于企业 ， 提升其参与城市更新的积极性 。
对此 ， 上述领导表示 ， 政府从怎么样让市场主体更有积极性并能吸引市场主体的参与等方面来制定、执行一些配套的政策 。 比如旧村全面改造方面 ， 政府则是通过由下而上的基础数据调查、反推控规的指标等 ， 达到让利于企业 。 ?
同时 ， 广州城市更新的工作流程也在不断简化 ， 并将权力下放到广州市下属各个区 ， 使各区成为城市更新工作的第一责任主体 。
随着广州城市更新政策的不断完善 ， 越来越多的实力房企参与到广州城市更新中 。 据了解 ， 此前广州城市更新项目中 ， 中标的房企多为本土规模1000亿以内 。 如今 ， 像碧桂园、保利、恒大、融创等头部房企均踏入广州城市更新圈 ， 其积极性越来越高 。
对此 ， 业内人士分析 ， 宏观政策方面 ， 一线城市的发展已经在国家划定城市增长的边界范围之内 ， 无序的对外扩张告一段落 ， 接下来多为内部挖潜 。 据悉 ， 除民生等基础设施项目之外 ， 自然资源部已经不再向珠三角下达新增建设用地的指标 ， 此情况下各房企只能从盘活存量方面做文章 。
微观的政策层面 ， 广州近年在城市更新方面释放了很多利好政策 ， 提升了房企参与度 。 比如 ， 2019年11月广州市住建局印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中 ， 将广州旧村改造成本如何测算 ， 以及村民回迁复建安置 ， 临迁费用、搬迁奖励给予详细的解释 。 对于房企开发商来说 ， 改造成本也将大幅度降低 ， 政策的落地有利于广州城市更新工作的推进 。


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