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商业地产商业地产持续低迷，一线城市5月商服用地溢价率仅0.23%

商业地产依旧低迷 。
近期 ， 多家市场机构发布了商业地产的相关数据 。 数据显示 ， 在投资与销售两端 ， 商业地产收到的冲击都大于住宅、办公等其他房地产领域 。 一线城市商服用地持续0溢价率成交 ， 5月也仅达到0.23% ， 也显示出市场低迷的投资热情 。
需求依旧低迷
据中指研究数据 ， 2020年1-4月 ， 全国商业营业用房销售面积为1828万㎡ ， 同比下降29.1% ， 降幅较1-3月收窄6.0个百分点 。
分析销售下降的原因时 ， 中指研究院指出 ， 2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多个城市蔓延 ， 世界经济前景短期堪忧 ， 经济增长以及就业压力上升、企业效益和居民收入增长难度加大 ， 同时外部疫情扩散等一系列不确定性因素也对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响 。
【商业地产商业地产持续低迷 ， 一线城市5月商服用地溢价率仅0.23%】21世纪经济报道采访人员注意到 ， 今年1、2月份商业地产的下跌幅度达到近3年最大 ， 累计增长率一度达到-46% 。 这种下跌并非简单受疫情影响 ， 长期来看 ， 在一二线城市 ， 商业地产市场饱和度正在不断提高 ， 供过于求的情况持续存在 ， 存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧 。 而在三四线城市 ， 电商冲击下 ， 消费升级未达预期 ， 商业地产“招商难、运营难和退出难”的问题一直存在 ， 导致商业地产需求端持续低迷 。
2019年末 ， 曾有业内人士向21世纪经济报道采访人员透露 ， 据其统计 ， 百强房企所持有的所有商业项目 ， 达到盈亏平衡点的仅为36% ， 另外64%的商业项目达不到盈亏平衡点 ， 处于亏损状态 。
这在官方统计数据上也有体现 。 根据国家统计局数据 ， 2018年11月商业营业用房销售额累计增长率首次出现负值 ， 而从2019年2月到今年5月 ， 商业营业用房销售额累持续呈现负增长 。 从历史数据上来看 ， 每年的6月 ， 9月和12月是销售高峰 ， 2018年销售高峰时期的成交额较同期有所上升 ， 但整体上 ， 商业地产新房销售额逐年减少 ， 近3年来商业营业用房销售额累计增长率都呈现下跌趋势 。
不过 ， 短期疫情冲击造成的正在恢复 。 第一太平戴维斯近期多份报告显示 ， 商业地产的几大分类中 ， 零售行业正在回暖 。 很多商场客流已恢复至七至八成 ， 但不同类型的商户和租户业绩仍有差异 。 必需品类如食品、日用品的消费在3月已出现同比增长 ， 4月进一步加速 ， 对超市构成业绩利好 。 而酒店行业短期波动 ， 但长期基本面将保持不变 。
而在租赁方面 ， 中指研究院数据显示一季度 ， 全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比继续下跌 ， 平均租金为4.9元/平方米·天 ， 跌幅为0.82% 。 从商圈来看 ， 超过96%的商圈租金下跌 ， 租金环比上涨的商圈只有2.5% ， 另有1.3%的商圈租金与上期持平 。
投资先行指标下滑
供给层面 ， 1-4月 ， 全国商业地产开发投资额为4675亿元 ， 同比下降8.6% ， 降幅较1-3月收窄4.9个百分点 。 相比房地产总体的数字 ， 降幅仍然偏大 。
另外 ， 先行指标也显示 ， 商业地产未来的投资状况比住宅、办公楼等其他地产严峻 。 2020年1-4月 ， 全国商业地产新开工面积为5243万平方米 ， 同比下降22.8% ， 降幅较1-3月收窄9.3个百分点 。 不仅低于其他地产投资 ， 同时降幅也明显大于商业地产开发投资的降幅 。
土地市场来看 ， 一、二、三线城市在2020年都出现了“供大于求”的状况 。 wind数据显示 ， 前5月一线城市供应商服用地169万平米 ， 成交142万平米；二线城市供应1419万平米 ， 成交944万平米；三线城市则供应1312万平米 ， 成交1106万平米 。
从溢价率的变化上来看 ， 2020年1-4月 ， 三四线城市线城市商服用地市场热度仍高于一二线城市 。 Wind数据显示 ， 三四线城市5月商服用地成交溢价率达到12% 。 而一线城市虽然在2020年陆续成交了超过140万平米商办土地 ， 但溢价率持续了2019年以来的低迷态势 ， 在2-4月份都以零溢价成交 ， 5月突破零值 ， 也仅达到0.23%；二线城市的平均溢价率突破10% ， 但此前两月也只有0.84%和0.07% 。


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