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租赁自如降租风波调查：长租公寓“骑虎难下”

由于北京租赁市场交易冷淡、租金下滑 ， 近期 ， 不少业主收到自如的降价要求 ， 下降水平在数百元到上千元不等 ， 个别房源的委托价格降幅接近30% 。
自如房东李丽（化名）特别郁闷 。 在去年7月以12100元/月的价格将房源委托给自如出租后 ， 最近 ， “管家”以“价格倒挂”为由 ， 要求她把委托价格下调1900元 ， 至10200元 ， 并称“不降价就解约” 。
李丽与自如签订了4年的委托合同 ， 此次降价是在合同期内 。 按照约定 ， 在承受每年约30天“空置期”的基础上 ， 第一年的委托价格为12100元/月 ， 此后逐年递增3% 。 也即 ， 此后三年 ， 李丽本应获得的月度委托租金收益分别为12463元、12837元、13222元 。
由于不想降价 ， 李丽不得不面临另一个选择——自如强行违约 。 根据合同约定 ， 自如会赔付李丽相当于2个月房租的违约金（2.42万元） 。 但自如方面称 ， 由于对房屋进行过装修改造 ， 李丽需要赔付装修、家具等费用 ， 这笔费用接近5万元 。 也即 ， 若对方强行解约 ， 李丽最终还要倒贴2万多元 。
李丽的不满在于 ， 在因疫情导致出租困难的时刻 ， 自如以主动违约要挟降价 ， 令她进退两难 。 同时 ， 在自如违约的情况下 ， 合同中并无赔付装修费用的条款 ， 自如的要求无据可循 。
由于北京租赁市场交易冷淡、租金下滑 ， 近期 ， 不少业主收到自如的降价要求 ， 下降水平在数百元到上千元不等 ， 个别房源的委托价格降幅接近30% 。 这也引发大量合同纠纷 。
自如方面向21世纪经济报道表示 ， 北京下调价格的房源“比例极少 ， 不足1%” 。 但据采访人员了解 ， 实际数据远高于此 ， 不少业主以小区为单位 ， 组成维权群 ， 有类似情况的小区达数十个 ， 分布在北京市的各个区域 。 除自如外 ， 蛋壳、相寓等长租机构近期也遭遇减租纠纷 。
目前 ， 自如管理的房源规模超过100万间 ， 是中国最大的长租公寓运营商 。 但近年来 ， 自如不断遭遇信任危机 ， 继“甲醛门”、密码锁事件之后 ， “降租风波”正在演化成一场新的危机 。 只不过 ， 这次纠纷波及的对象 ， 已从租客变成房主 。
作为租赁行业的领军者 ， 自如面临的危机也是整个行业的缩影 。 过去几年 ， 处于风口之下的租赁行业一度野蛮生长 。 如今 ， 当规模增长遇到困境 ， 一系列问题开始浮出水面 。
“价格倒挂”
李丽的房子位于北京市朝阳区将府家园北里 ， 是一套152平方米的三居室 。 经过对客厅的改造 ， 该房源变为4居室进行出租 。
由于是全权委托 ， 李丽并不知晓自如以什么价格对外出租 。 但目前来看 ， 即便以12100元/月的委托价出租 ， 该房源也并无明显的价格优势 。 以同小区的类似户型作为参照 ， 当前 ， 在该小区同类房源中 ， 自如旗下的房源整租价格在12000元-13000元/月；而其他机构旗下的房源价格 ， 约为11500元/月左右 。
当然 ， 该小区一些装修较好的同类房源 ， 整租价格可以达到14000元/月以上 。 但这类房源数量很少 ， 李丽的房子也不属于此列 。
委托价格高于租赁价格的现象 ， 被称为“价格倒挂” ， 通常反映出委托价格过高 ， 或租金过低 。 多个业主向21世纪经济报道反映 ， 自如要求降租的理由 ， 正是“价格倒挂” 。
从李丽将房源委托给自如算起 ， 过去一年来 ， 北京租赁市场的确表现平淡 ， 租金水平并没有像她期望的那样持续上涨 ， 反而出现下滑 。
贝壳研究院数据显示 ， 从2019年8月开始 ， 北京市的租金水平持续同比下降 。 贝壳研究院高级分析师黄卉表示 ， 2020年2-4月 ， 由于疫情影响租赁交易 ， 导致租金水平持续环比下降 ， 5月租赁市场交易出现高峰 ， 价格有所回升 。 6月由于疫情反复 ， 交易量再度下滑 ， 价格环比变化不大 ， 但仍然明显低于去年同期 。
自如在回应中 ， 也给出了类似的解释 ， “进入2020年以来 ， 由于经济和疫情不确定因素 ， 以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响 ， 房屋租赁市场出现了显著的变化 ， 特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势 。 ”


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