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租赁自如降租风波调查：长租公寓“骑虎难下”( 二 )


在价格调整之前 ， 房源空置的现象已经较为普遍 。 石景山区五棵松某小区业主向21世纪经济报道表示 ， 今年春节后 ， 他的一个两居室房源空置了3个月之久 。 经过和自如的协商 ， 他将月租金下调了800元 ， 才在今年5月末把房子租出 。
“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关 。 ”诸葛找房数据研究中心指出 ， 虽然各大企业都在积极复工复产 ， 但受疫情影响 ， 企业“缩编人力、降低成本”呈常态 ， 这也导致租赁市场的活跃度并不高涨 。
高价扩张之痛
景晖智库首席经济学家胡景晖认为 ， 相比于疫情带来的短期影响 ， 自如高价拿房、重新装修带来的“重成本” ， 也是导致自如不得不降价的原因 。
自监管层于2014年首次提出“租售并举”后 ， 租赁市场快速发展 ， 一批大型租赁管理机构也随之崛起 。 2017年到2018年 ， 在高速的规模扩张中 ， 行业竞争进入白热化 ， 一些机构开始高价争抢房源 。
“最疯狂的时候是2018年的7、8月份 。 ”胡景晖向21世纪经济报道表示 ， 自如、蛋壳等机构以高出市场价格的水平争夺房源 ， 自身的成本也大大提高 。
朱宏宇（化名）的一套两居室位于北京市朝阳区农光南路小区 ， 2014年 ， 他曾与自如签订一份4年的委托协议 ， 当时的委托价格不到5000元/月 。 2018年 ， 朱宏宇与自如签订了一份新的两年委托协议 ， 委托价格超过8000元/月 。 而当时同小区业主自行出租同户型房源的价格在7500元/月左右 。
与此同时 ， 提出“品质租房”的自如 ， 还会对房子进行“标准化装修” 。 朱宏宇向21世纪经济报道表示 ， 最初委托时 ， 房间里的家具家电虽然稍显陈旧 ， 但完全不影响正常使用 。 自如以“标准化”为由 ， 对房间里的空调、冰箱进行更换 ， 同时几乎将整套家具换掉 。
胡景晖认为 ， 这一系列操作使自如的成本变“重” ， 其租金水平必须不断上涨 ， 才能覆盖这些成本 。 “在很多长租公寓运营商的财务模型中 ， 默认租金水平每年上涨10%左右 。 ”
实际上 ， 对房源精装修后进行出租 ， 叠加运营商的品牌效应 ， 本身就有助于提高价格 。 不少房主反映 ， 在自如经手后 ， 房屋的对外出租价格要比之前高出数百元至上千元不等 。
但总体来看 ， 市场的走向似乎并不支撑这种持续增长的预期 。
贝壳研究院的数据显示 ， 2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月 ， 2020年6月为84.4元/平方米/月 ， 八年半的时间里 ， 租金上涨了64.7% 。 这期间 ， 北京经历了两次租金快速上涨的阶段 。 一是2013年 ， 二是2016年-2018年 ， 月均租金的同比增长率都超过10% 。 但从2019年8月至今 ， 北京的租金水平一直同比负增长 。
从某种意义上说 ， 这是租赁行业经过野蛮生长后进行调整的结果 。
诸葛找房研究院认为 ， 2019年 ， 长租公寓持续爆雷 ， 虚假房源、群租房等乱象频出 ， 导致租赁市场监管逐渐加强 ， 很多城市成立整顿租赁市场的专项小组 。 “机构采取低租金吸引租户入住 ， 房东为快速出租房屋 ， 也跟随市场被迫降低租金 。 ”
同时 ， 前期租金水平的持续上涨 ， 在一定程度上透支了消费能力 ， 市场也在自我调整 。
增长的困境
实际上 ， 从2019年下半年开始 ， 自如、相寓、蛋壳等长租公寓运营商就陆续与部分房东协商降价 ， 但因当时不是传统租赁旺季 ， 此举引发的关注度并不高 ， 业主也没有表现出强烈的反弹 。
此次降租风波之所以持续发酵 ， 除了降价幅度较大、范围较广以外 ， 还因自如方面提出的对装修、家具等的赔偿条件 。 不少业主认为 ， 这一要求缺乏依据 。
21世纪经济报道采访人员获取的一份托管合同显示 ， 合同对单方面违约的情况有所约定 ， 但需在业主违约 ， 或业主违反合同部分条款导致自如违约的情况下 ， 才需要支付“装修损失费”和“新配置设施损失费” 。


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