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楼市中考楼市中考①销售卷丨10个简答题，快速get上半年成交真相

 
楼市中考楼市中考①销售卷丨10个简答题，快速get上半年成交真相
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编者按
时光飞逝 ， 转眼2020年过半 ， 回首上半年 ， 全社会都处于紧张的抗击疫情状态 ， 楼市自然也受到影响 ， 一路狂奔了20多年的房地产行业因疫情而调转势头 ， 这种影响最先反映到各级市场层面 ， 房源、土地、融资都受到不同程度的影响 ， 回看上半年 ， 房地产行业究竟走出了一条怎样的趋势？又有哪些现象真正值得关注？敬请关注和讯房产楼市中考系列 。
疫情最先影响的是购房者和售楼处 ， 而他们正是最广泛的市场主体 ， 本篇我们聚焦房企的销售情况 ， 并浓缩为以下10个小趋势 。
1、上半年楼市较差 ， 这是大部人能感知到的市场现象 。
数据层面 ， 根据中指院发布的《2020上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》 ， TOP100房企销售额均值为512.1亿元 ， 同比下降1.45% ， 每家房企销售额平均减少约32亿元 。
虽然国家统计局还没披露上半年的数据 ， 但前5月全国商品住宅销售面积下降11.8% 。 虽然 ， 楼市成交的恢复速度在加快 ， 但上半年的情况并不乐观 。
2、受到疫情冲击 ， 不同规模房企的应对能力高下立见 ， 大型房企的成交明显好于其他中小型房企 。
数据显示 ， 13家千亿房企的销售额增长率均值为2.20% ， 16家准千亿房企（销售额位于500亿-1000亿）销售额增长率均值为1% ， 而剩余房企的销售增长率均处于下降状态 ， 越小规模的房企生存压力越大 ， 破产速度也在加快 。
3、TOP10房企地位稳固 ， 但时势造英雄 ， 实力强劲的房企谁不想弯道超车 ， 提升行业名次 。
比如 ， 凭借在6月取得的326亿元销售额 ， 招商蛇口(001979,股吧)成功实现逆袭 ， 跻身行业TOP10 ， 虽然世茂销售增速较快 ， 但无奈还是被挤出了前十 。
销售增速变化说明了这种竞争的激烈程度 ， 前5月 ， TOP10房企中只有恒大和世茂实现了销售同比正增长 ， 转眼6月 ， 龙湖和招商蛇口都大幅提速 ， 并实现销售额同比增长 。
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单位：亿元
4、中国楼市已经告别“大帮哄”时代 ， 城市之间逐渐分化 ， 而最受欢迎的无疑是一二线城市 。
中指院数据显示 ， 上半年 ， 20家代表房企80.1%的业绩来自于一二线城市 ， 较去年增长3.1个百分点 ， 其中一线城市贡献率增长明显 。 这也侧面印证 ， 越是核心城市的房子 ， 抗风险能力越强 。
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代表房企各等级城市销售占比情况
5、比一二线城市更具象的提法是城市群 ， 从这个角度看楼市 ， 长三角的成交最好 。
比如 ， 上述20家代表企业销售额贡献前三城市分别为南京、杭州和上海 ， 均位于长三角城市群 ， 销售额贡献较去年同期分别增长4.7、3.7和1.4个百分点 。 此外 ， 20家代表企业在南京和杭州销售额同比增长27.8%、28.1% ， 增速显著 。
代表房企销售额占比前十城市
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6、从销售数据反观行业变化 ， 值得注意的趋势是房企合作开发的趋势仍在加强 。
以权益销售额为参照 ， 和讯房产统计发现 ， 在百强房企销售额整体下降的情况下 ， 房企销售额与权益销售的总差值与去年基本持平 ， 这意味着差值与销售额的比值进一步增加了 。
至于原因 ， 房企要么是为了降低资金压力和项目开发风险 ， 要么是想以此做大规模 ， 扩大影响的考虑 。
单位：亿元
7、谁最偏好合作开发呢？答案是中小房企 ， 由于其抗风险能力弱 ， 更倾向于选择抱团取暖 。
从下图可以发现 ， 很多中小房企的实际权益销售额仅占销售额的一半左右 ， 换言之 ， 他们的销售额被“拔高”了一半 ， 而这些房企的权益销售额规模主要在100-200亿元 。


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