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焦点地产新闻|深耕京津冀①“以稳为主”首创置业:保住800亿

焦点地产新闻|深耕京津冀①“以稳为主”首创置业:保住800亿
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编者按：
随着雄安新区规划的落地 ， 包含北京、天津两个直辖市以及河北石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德等8个城市在内的京津冀都市圈备受关注 。 由于内生需求较大 ， 早期立足北京的房企纷纷迈入了千亿阵营 ， 或即将进入千亿阵营 。
搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列 ， 通过梳理房企在京津冀区域的发展史 ， 发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况 。
是为第一篇 ， “以稳为主”首创置业：保住800亿 。 疫情之下 ， 不少房企将“稳”字摆在了经营目标的首位 ， 这也是首创置业的重要目标 。 出于“保持经营稳健”的需要 ， 首创置业将2020年的销售计划继续锁定在800亿元 ， 相比去年持平 。
作者|焦点财经
出品|焦点地产新闻
受到新冠肺炎疫情的影响 ， 不少房企都将“稳”字摆在了经营目标的首位 。 在经历了营收减少、销售目标下调以及负债结构调整等一系列风波后 ， 首创置业将保持稳健作为了2020年的重要目标 。
几年前 ， 首创置业提出“2018年保750亿冲800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元”的销售计划 。 然而 ， 时至今日 ， 首创置业依然未能跨越千亿门槛 。 去年初 ， 首创置业将原定的销售目标下调至800亿元 ， 终以808.1亿元踩线达标 。
前6月销售额下滑23%
剑指2020年 ， “考虑到疫情的不确定性影响”以及“保持经营稳健”的需要 ， 首创置业的管理层将销售目标再次锁定为800亿元 ， 相比去年持平 。 在业内看来 ， 这是一个略显“保守”的目标 。
从目前的情况来看 ， 声称要“以稳为主”的首创置业若想完成这一“保守”的目标 ， 压力依然不小 。 根据克而瑞的统计 ， 今年前6月 ， 首创置业的全口径销售金额为308.5亿元 ， 排名行业第50位 ， 相比去年同期的405.4亿元销售金额以及第40位的行业排名 ， 首创置业的销售业绩下滑了23.9% ， 行业排名下降了10位 。 目前 ， 首创置业初步完成年度计划的38.5% ， 剩余61.5%需要在未来半年内完成 。
今年第一季度 ， 首创置业还曾出现亏损 。 一季报披露 ， 前3月 ， 首创置业的营业收入为40.23亿元 ， 归母净利润为净亏损1.3亿元 。 相比去年同期的23.41亿元营业收入以及1.66亿元归母净利润 ， 首创置业的营收同比增长了71.85% ， 归母净利润却大幅下降了178.31% 。
由于房地产销售收入的减少 ， 首创置业2019年的营业收入出现负增长 。 当期 ， 首创置业的营业收入为207.86亿元 ， 同比下降10.62% 。 而在2015至2018年间 ， 其营收增幅分别为59.03%、27.23%、4.63%及9.23% 。 尽管增速有所收窄 ， 但2019年也是其近五年来的首次营收负增长 。
销售规模未达千亿 ， 首创置业的债务规模却早已跨越了千亿门槛 。 2019年 ， 首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元 ， 资产负债率超过77%；净负债率达到154.42% ， 较2018年同期下降了14.2个百分点 ， 但依然处于行业高值 。
克而瑞指出 ， 在首创置业的债务总额中 ， 有约151.24亿元的永续债 ， 剔除永续债的调节后 ， 首创置业的净负债率会更高 ， 资产负债率将升至85.47% 。 此外 ， 首创置业还需关注项目的竣工节奏 ， 若其继续保持目前的销售增速 ， 公司的营收将在未来较长时间内持续低位徘徊 。
“借新还旧”是首创置业缓解债务压力所采取的手段之一 。 上交所披露 ， 截至今年5月底 ， 首创置业的借款余额高达1050.96亿元 ， 相比2019年末增加104.25亿元 ， 新增借款占上年末净资产的比重为25% 。
在这些新增借款中 ， 来自银行贷款的净增加额为47.24亿元 ， 占上年末净资产的比重为11.24%；来自企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务等融资渠道的净增加额为15.99亿元 ， 占上年末净资产的比重为3.8%；其他借款新增41.02亿元 ， 占上年末净资产的比重为9.76% 。
6月24日 ， 标普评级确认首创置业股份有限公司的长期发行人信用评级为“BB+” ， 展望“负面” ， 其中一个原因就是“杠杆高企” 。 标普认为 ， 即使首创置业可以控制债务规模 ， 其杠杆率仍将保持在较高水平 。 并且 ， 首创置业的EBITDA增长不足以在未来两年内助力公司大规模去杠杆化 。
在标普看来 ， 过去的几年间 ， 首创置业的合同销售额和市场地位落后于同规模房企 ， 且由于广泛参与未合并项目 ， 其收入也停滞不前 。 鉴于首创置业的业务增长表现较弱 ， 杠杆率持续走高 ， 标普将其独立信用状况由“b”调整至“b-” 。
“失落”北京“大本营”
成立于2002年的首创置业可谓“根正苗红” ， 大股东为北京市国资委旗下的首创集团 。 依托国企资源 ， 首创置业获得了大量优质土储 ， 并迅速成长 。 2003年 ， 首创置业登陆香港联交所上市 ， 着力发展住宅业务 ， 一时间声名鹊起 。
随着黄金时代土地的快速增值 ， 首创置业迅速壮大 ， 在不断夯实地产主业的同时 ， 打造了以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发为核心的多条业务线 ， 通过综合营运及各业务线的互相协同 ， 实现了差异化的竞争和规模提升 。


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