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市场6月龙头房企业绩飘红超预期 下半年仍存隐忧( 二 )


丁祖昱感叹说 ， 今年上半年的房企销售超预期 。 二三月份的时候对销售的预测还是偏保守的 ， 认为受疫情影响 ， 房企销售不可能出现和去年同比上升的情况 ， 但没想到一部分头部房企的回升速度非常快 ， 甚至超过了去年同期 。
下半年仍存不确定性
在市场基本面稳健背后 ， 房企的分化也正在悄然加剧 。
一方面是TOP10房企表现优异 ， 遥遥领先大市 ， 另一方面尾部房企规模加速缩减 ， 行业的集中度不断加强 。
海通证券指出 ， 对比2019年和2020年1-6月操盘口径销售门槛 ， 上半年房企1-10强门槛值上升7.0% ， 而51-100强门槛值下滑幅度高达12.5% 。 而这一趋势也将蔓延至下半年楼市 ， 进一步加强行业集中度 。
同时 ， 下半年楼市还存在来自行业和宏观经济环境的多重影响 。
对此 ， 中信建投表示担忧：“新冠疫情冲击明显 ， 全球经济整体降速 ， 影响部分居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临 ， 部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出水平有可能会影响零售和仓储物业租金水平 。 ”
丁祖昱进一步补充道：“房企利润从评估增值到减值 ， 持有型资产规模较大的企业要做好减值准备：有一点我认为需要特别提醒 ， 从全年利润角度来看 ， 今年受疫情影响 ， 商业和写字楼的评估 ， 可能会出现减值 。 所以持有资产规模较大的房企要做好减值准备 。 ”
6月30日 ， 万科股东大会中 ， 万科总裁祝九胜表示：“当前外部环境呈现高度的复杂和不确定性 ， 中长期来看行业已经步入存量竞争时代 ， 市场从卖方市场转变为买方市场 ， 对企业综合实力的考量更加严峻 。 但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会 。 ”
但房住不炒基调不变 ， 丁祖昱认为 ， 只要房地产能够稳住 ， 整体经济也能够企稳 。
比如土地出让金和房地产直接税收直接影响地方财政收入 。 上半年50大城市卖地2.29万亿 ， 同比增17.3%；若按销售金额10%去粗略估算房地产税收 ， 去年约16万亿的销售额 ， 约有1.6万亿税收 ， 这两项对财政收入的影响是巨大的 。
因此 ， 平稳健康发展 ， 是房地产行业的基调 ， 也是底线 。 在这样的认知基础上 ， 才能对行业趋势做出清晰的判断 。
克而瑞指出 ， 虽然上半年市场快速复苏 ， 但下半年市场仍需要较长时间恢复 ， 加上疫情的不确定性 ， 行业整体去化承压 ， 三季度成交量可能会有所回落 ， 预计2020年全年销售规模将微降5%左右 ， 销售金额与去年将基本持平 。
而对于未来 ， 龙头房企已早早做好准备 。 如万科郁亮、祝九胜都特别强调 ， 当前万科的财务原则是“现金为王、手有余粮” 。
(作者：张晓玲,陆明巧,曹安浔 编辑：张伟贤）
（责任编辑：李显杰 ）


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