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经济观察报|偿债高峰期将至，泰禾引入战投迟迟未落实( 二 )


泰禾集团一季报显示 ， 截至2020年3月31日 ， 泰禾一年内到期负债672亿元 ， 同期货币现金为55.53亿元 。 长期借款及应付债合计292.32亿元 ， 长期应付款合计998.89亿元 。 根据泰禾财报披露 ， 截至6月12日 ， 泰禾集团逾期负债为241.98亿元 。
2019年 ， 泰禾对部分年内到期债务进行转让 ， 并通过债务转让而延长了债务期限 。 比如泰禾集团将8.37亿元购房尾款应收款转让给平安证券 ， 期限为3年；北京泰禾锦辉置业将北京侨僖投资（西府大院项目公司）应收的93.3亿元债券转让给华能贵诚信托 ， 期限为4年 。
2020年 ， 这一处理方式还在持续 ， 6月24日 ， 福建中夏房地产将51.6亿元的债务打包转让给东方资产 ， 期限为3年；北京泰禾嘉信房地产将15亿元债务转让给五矿信托 ， 期限为3年 。
这两家泰禾集团控股的公司 ， 在2018年6月引入安徽璟玥贸易有限公司和福建灏宇智通实业有限公司作为投资人 ， 其中璟玥贸易持有泰禾嘉信29.97%股权 ， 璟玥贸易和灏宇智通各持有中夏房地产11.9%的股权 。
资产几何
引入战投迟迟未能落实 ， 在多笔借款已经逾期的背景下 ， 今年下半年及2021年上半年是泰禾集团偿债高峰期 。 泰禾内部多位人士表示 ， 目前化解债务的主要途径还是引入战投 。
泰禾集团2019年报显示 ， 其旗下项目数量为80个 ， 其中21个项目已经完工 ， 其他项目处于部分完工及在建中 。
在售的71个项目中 ， 2019年销售面积334.29万平方米 ， 销售金额为760.95亿元 。 其中权益销售金额为596.82亿元 ， 权益结算金额为213.19亿元 。
2019年泰禾平均销售单价为2.37万元/平方米 。 具体到每个项目上 ， 销售单价又各不相同 。 价格较高的是北京的西府大院 ， 单价超过10万元/平方米 。 价格较低的永泰红峪二期、三期和福鼎红郡 ， 单价均为1500多元/平方米 。
另外 ， 个别项目的销售价格和结算价格也有较大差距 ， 如上海红桥项目销售单价为5079元/平方米 ， 而结算单价达到了3.76万元/平方米；福州红峪项目销售单价达到了4万元/平方米 ， 而结算单价只有2.06万元/平方米 。
此外 ， 厦门院子的销售单价为2.65万元/平方米 ， 而结算单价只有9809元/平方米；北京丽春湖院子销售单价是5.17万元/平方米 ， 而结算单价为2.12万元/平方米；北京院子的销售单价为3.86万元/平方米 ， 而结算价格达到了8万元/平方米 。
2019年以来 ， 泰禾几乎没有再新拿地 ， 根据2019年财报披露 ， 截至2019年底 ， 泰禾土地储备中剩余可开发建筑面积为1011.5万平方米 。
泰禾在售的71个项目中 ， 截至2019年底 ， 待售权益建筑面积为622.37万平方米 ， 如果按照2019年平均销售价格计算 ， 这一部分待售货值约为1475亿元 。
2019年泰禾年报披露的项目信息中 ， 部分项目权益与项目公司的股权比例并不一致 ， 这或许会导致其待售货值的变化 。
比如中国院子项目 ， 泰禾在年报中披露的权益占比为63.63% ， 项目公司北京中维泰禾置业有限公司工商注册资料显示 ， 2019年9月20日 ， 原持股28.57%的股东灏宇智通撤出 ， 泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产100%持有北京中维泰禾置业 。
相类似的还有泉州华大泰禾广场 ， 泰禾在年报中披露 ， 泉州华大泰禾广场的权益比例为100% ， 但是 ， 项目公司泉州华大泰禾广场投资有限公司注册资料显示 ， 泰禾合计持股比例为84.4% ， 另外15.6%股权由灏宇智通持有 。
灏宇智通由钱光晨持股90%、林华持股10% ， 股权上和泰禾集团没有关联 。 但双方渊源颇深 ， 2017年8月11日 ， 钱光晨和林华将持有的福建凯瑞特贸易股权转让给泰禾；两周后的8月25日 ， 泰禾即通过凯瑞特收购南京江宁的人居森林项目 ， 不过 ， 由于该项目涉及规划红线等问题 ， 至今仍未启动 。
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