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物业忙着赚“小钱”的地产大佬( 二 )


而挖掘存量最好、最直接的方法 ， 就是将物业服务分拆上市 。 既能为企业融资 ， 又能把手头的资产“盘活” 。
这是一个广阔的市场：房地产是一锤子买卖 ， 物业服务则是长久生意 。 过去几十年积累下来的大量楼盘和不断升级改造的城市区域 ， 也给这个行业留下了丰富的想象空间 。
中国的城市化发展 ， 也到了提升品质的时间窗口 。
对很多人来说 ， “有房住”已渐渐被满足 ， “住得好” ， 成了最迫切的需求 。
有业内人士预测 ， 物业服务这笔地产大佬们熟悉的“小钱” ， 未来十年的行业规模 ， 将达到3.2万亿 。
富有远见的一众头部房企 ， 正在为自己的长远未来博取“一席之地” 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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与早先上市的物业企业相比 ， 如今“下水入世”的同行们有着更独特的优势 。
2014年 ， 第一个登陆港股的“彩生活”可谓“敢为天下先” ， 但它在资本市场上的表现却不如人意 ， 股价从3.28、到12.78、再到如今的3.90港元 ， 历经轮回 。
作为“中国物业第一股” ， 彩生活的物业服务面积在全行业居首 ， 盈利水平虽然增长乏力 ， 但仍维持较高水平 。
但在资本市场上 ， 彩生活的市盈率只有10倍左右 ， 与碧桂园服务、中海物业、绿城物业等同业40多倍的市盈率 ， 不可同日而语 。
有分析人士认为 ， 彩生活被严重低估 。 但又都不得不承认 ， 在赛道扩容的今天 ， 彩生活的竞争力和增值潜力 ， 确实很难与新晋的同行们相媲美 。
比如 ， 占尽“地利”又拿到广州地铁大笔注资的越秀地产 。
3月10日 ， 越秀地产（00123.HK）2019年业绩发布会上 ， 人们津津乐道的 ， 已经是物业板块拆分上市的消息 。 对此 ， 越秀的管理层表示“还在研究” 。
对这家1994年进军房地产的老牌国企来说 ， 2019年卖出17.2亿平方米的住宅不算啥 ， 三个“轨交+物业”的TOD项目更亮眼 。
作为上世纪90年代崛起的“新城市(300778,股吧)主义”标志 ， TOD模式（Transit-Oriented Development ， 以公共交通为导向的开发）融合了公共交通和物业服务两大板块 ， 具有较高的盈利水平和广阔的发展空间 。 2019年4月 ， 在广州地铁集团成为越秀第二大股东之后 ， TOD模式让越秀如虎添翼 ， 令资本市场对它充满期待 。
今年6月 ， 越秀、广州地铁与长沙轨道集团新签一份三方协议 ， 决定将TOD模式在长沙复刻 。 根据规划 ， 越秀每年将拿下一到两个TOD项目 ， 预计新增土地储备100万平方米 。
换言之 ， 越秀的TOD将在全国各大城市“安营扎寨” ， 走上发展“快车道” 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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在TOD模式的加持下 ， 2019年的越秀地产 ， 凭借38个物业项目创造了362亿元的营收 ， 同比上涨48.4% 。 与长沙轨道的新约 ， 让越秀的前景变得更加广阔 。
与此同时 ， 万科拆分物业服务上市的消息吸引了更多眼球 。
与独得“地利”的越秀相比 ， 万科可谓占尽了“天时” 。
2020年5月13日 ， 万科物业CEO朱保全在致全员信《新十年》中 ， 勾画出了企业未来的“三驾马车” ， 即CS社区空间、BS商企空间、US城市空间 。 而各大一线、新一线城市周边崛起的新城、新区 ， 将成为“三驾马车”的用武之地 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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官宣“新十年”的同月 ， 万科的“城市空间整合项目”（USIS）正式进驻厦门鼓浪屿 。
此前 ， 这个项目已经在横琴新区、雄安新区和成都高新区落地 。 这是一种地方政府将城市公共空间作为一个“大物业项目” ， 为新城新区提供一揽子完整开发、服务的解决方案 。 而这种承包给市场化企业统筹运营管理的新模式 ， 对物业企业的资金规模、运营能力都提出了巨大的挑战 。


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