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物业忙着赚“小钱”的地产大佬( 三 )


在业内 ， 只有资本雄厚、人脉广泛的大企业才能承担这样高投入、高回报的项目 。 而在头部房企 ， 早早实现物业服务市场化的万科 ， 显得游刃有余 。
万科用十年证明 ， 自己花在物业上的钱是值得的 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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2020年5月24日 ， 中国物业百强企业成果发布会上 ， 朱保全回忆万科物业的发展历程：
“从万科地产的一个附属服务部门 ， 发展为行业里第一个营收超100亿的公司 。 ”
十年时间 ， 万科物业的服务面积从5000万平方米增长到5.3亿平方米 ， 营业额从15.3亿增长到2019年的127.2亿 。 其中 ， 非住宅物业服务项目增长12倍之多 。
这让资本市场对万科物业上市的期盼更加热烈 。
与占尽地利、天时的越秀、万科不同 ， 成立于1997年的龙湖物业 ， 把钱花在了经营“人和”上 。 细致入微的服务 ， 是龙湖在物业领域成为“标杆企业”的王牌 。
2019年年报中 ， 龙湖集团董事会主席吴亚军总结到：“龙湖智慧服务 ， 是龙湖品牌最富温情的一环 。 ”
龙湖物业服务集团总经理曾益鸣 ， 说过这样一个故事：
“在西安有一位瘫痪业主 ， 非常需要到园区里活动、晒太阳 ， 但因为子女不在身边 ， 非常不方便 。 我们的管家和队员经常把他推到园子里晒太阳 ， 让他感受我们美好的环境 。 ”
高于同行的科技投入 ， 则是龙湖物业的另一张王牌 。
与同业只有几百万的投入相比 ， 龙湖物业的科技投入持续数千万级 ， 并建立起包括智慧运营、智慧生活、智慧空间、智慧大脑的四大智慧(601519,股吧)运营体系 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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持续的科技投入 ， 在降本增效、扩展业务上的好处显而易见 。 2019年 ， 龙湖物业毛利率高达32.1% 。 这让资本市场无比热切盼望这家企业上市的消息 。
尽管房企物业项目一片“风景独好” ， 但它们真的能成为房企转型的“强心针”吗？
事情可能没有那么简单 。
物业忙着赚“小钱”的地产大佬
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雷霆雨露 ， 莫非天恩 ， 但利好要雨露均沾 ， 其实很难 。
不是每家企业都能像越秀那样 ， 拿到一线城市地铁运营方的投资合作；也不是都像万科那样 ， 具有一揽子承包城市物业服务的能力；更无法都像龙湖那样 ， 负担得起长期的科技投入和细致入微的服务成本 。
与房地产行业相比 ， 物业行业品控尚无标准、还在“跑马圈地” ， 利润率、市场稳定性、平台粘度上都还有很大的不确定性 。
“物业企业们都在讲增值服务 ， 但如果没有很好的平台黏度和业主的关系 ， 增值服务只会是空中楼阁 。 ”
在资本市场上艰难前行的“彩生活”CEO黄玮 ， 对此不吐不快 。
这不仅是“彩生活”面临的难题 ， 也是物业企业共同面对的难题——究竟是要“好服务” ， 还是要“好利润”？
资本市场看好物业企业的未来规模 ， 但大的规模并不代表高的盈利 ， 甚至为了提供更新、更好、更全的服务 ， 物业企业不得不持续投入 ， 使利润更“薄” 。
“彩生活”规模很大、股价很低 ， 正是这个原因 。
对从房企拆分出来的物业企业来说 ， 利润率低的缺陷 ， 可能会被规模扩张的预期和企业的品牌光环暂时掩盖 。 但上市之后 ， 每年的投入产出分厘不差写在财报上 ， 盈利水平要是无法与股价齐涨 ， 房企的转型突围将陷入新的陷阱怪圈 。
事实上 ， 头部物业企业盈利水平收窄的端倪 ， 已经出现 。
以绿城为例 ， 2018年公司营收增长率为30.75% ， 但2019年已降到28.43% ， 2020年预估的增长率则为25.09%；与此同时 ， 净利润增长率也从2018年的24.73%跌到了2019年的-1.22% 。


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