江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

金科资色·深度丨关联方应收款三年增长688.89% 金科智慧生活营收真实性之谜

“公正的原则必须贯彻到社会的最底层” 古罗马著名哲学家西塞罗的梦想在两千年以后仍然是个梦想 。 当全中国有6亿人月收入还没有达到1000元时 ， 也有一些人不需要怎么努力 ， 就能挣得盆满钵满 ， 比如金科股份(000656,股吧)（SZ000656）最近拆分上市的金科智慧服务的高管们 ， 凭借着三年前的股权激励计划 ， 他们的个人投资收益翻了18.67倍 。
金科资色·深度丨关联方应收款三年增长688.89% 金科智慧生活营收真实性之谜
图片

值得玩味的是 ， 尽管金科智慧生活的收入较3年前增长一倍多 ， 但很大程度上是源于和金科股份间的关联交易放大 ， 以及金科开发规模扩大所导致 。 依靠着关联交易的输血 ， 金科智慧服务并不需要特别费力就可以实现业绩增长 。
而且 ， 这样的业绩“喂食”和“输血” ， 还不只是停留在过去三年 。 随着金科智慧服务的拆分、上市 ， 为了满足对投资者的业绩承诺 ， 金科股份需要向金科智慧生活输送更多的业绩和管理项目 。 这可能会迫使金科股份更多开发项目 ， 并且在这些项目中获取主导定位 ， 并因此可能导致负债率上升等财务压力 。
不过 ， 金科智慧生活也有应对压力的办法 。 招股书显示 ， 来自关联交易的应收账款规模在过去三年中快速飙升 ， 已经超过了1.4亿元 ， 增速远远超过了业绩增长 。 而在内地 ， 通过扩大关联交易的应收账款规模 ， 虚构收入 ， 也是一种常用的财务造假手法 。 这不免让投资者担心金科智慧生活收入的真实性 。
疑似贱卖物业资产
根据招股说明书 ， 6月底才决定拆分上市的金科智慧生活 ， 早在三年前其实就已经完成了一次非公开的股票发行 。
只不过 ， 发行的对象是金科智慧生活的员工 。 早在2016年年末 ， 金科股份就制订了针对金科智慧生活的股权激励计划 。 当时 ， 成立了一家名为“恒业美好”的有限合伙公司 ， 担任执行董事及高管的夏绍飞、罗传嵩以及其他员工作为普通合伙人以6584万元 ， 获得了金科智慧生活25%的股权 。
仅仅三年后 ， 恒业美好就向中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元、天津卓越等五家机构出售了金科智慧生活13.23%的股权 ， 获得收益累计达到6.5036亿元 。 以上述交易价格计算 ， 三年前夏绍飞等人的最初的6584万元本金投资 ， 已经增长了17.67倍 。
熟悉股权投资的人都知道 ， 在未上市的情况下 ， 股权价值的快速增长 ， 很大程度上取决于收入、净利润、净资产的增幅 。
对金科智慧生活的高管来说 ， 这是一笔非常高的回报 。 因为和他们的投资增值相比 ， 在过去三年 ， 金科智慧生活的收入和利润增长几乎可以忽略不计 。 营业收入由2017年的10.47亿元 ， 增长至2017年的23.27亿元；净利润由1.13亿元 ， 增长至3.74亿元；净资产由2.55亿元 ， 增长至5.04亿元 。
营业收入、净利润、净资产的增长明显赶不上股权价格的上涨 ， 不免让人怀疑 ， 2017年金科股份仅仅作价6854万元 ， 就出售金科智慧生活25%的股权 ， 标价是否过低 。
业绩增长主要靠金科股份“喂食”
撇开资产价格是否被贱卖的问题不谈 。 金科智慧生活过去三年的业绩高增长 ， 也主要靠的是金科股份”喂业绩” 。
表面看 ， 金科智慧生活来自金科股份的业绩并不高 。 截止2019年12月31日 ， 来自金科股份及其联营合营公司收入总额只有5.97亿元 ， 只占营收总额的25.66% 。
但是如果细看物业管理收入构成会发现 ， 金科股份及其联营公司开发项目的贡献 ， 依然是营收大头 。 在过去一年 ， 这些项目带来物业管理费总收入达到9.24亿元 ， 达到63.02% 。 即使外拓项目中 ， 也有一部分是由金科股份开发 ， 但并非控股的项目 。
金科股份开发的项目不仅提供了巨额的物业管理费收入 ， 由在管面积的平均管理单价看 ， 这些项目也是金科智慧生活的主要利润来源 。


推荐阅读


上一篇：夫妻店你楼下的夫妻店，一年卖了10万亿

下一篇：贝壳研究院10号线、6号线附近租房性价比最高，贝壳研究院发布《2020年北京毕业生地铁找房指南》