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金科资色·深度丨关联方应收款三年增长688.89% 金科智慧生活营收真实性之谜( 二 )


根据招股说明书 ， 上述物业的平均管理收费为16.23元/平米/年 。 而外拓项目的平均管理收费为8.5元/平米/年 。
相对而言 ， 那些高收费的物业项目 ， 通常能贡献更多的家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务等社区增值服务收入 。
这也意味着金科智慧生活的外拓项目增速虽然超过了金科股份开发项目的增速 ， 但推动业绩增长的主要动力 ， 依然来自于靠金科股份的项目开发 。
【金科资色·深度丨关联方应收款三年增长688.89% 金科智慧生活营收真实性之谜】这很可能让金科股份的投资者 ， 对2017年的金科智慧生活股权激励计划结果不太满意 。
收入真实性存在疑问
不过 ， 真正威胁金科股份投资者利益的 ， 却并非是金科给了物业高管过多奖励 。
随着恒业美好向中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元、天津卓越等五家机构出售股权 ， 以及金科智慧生活成立了2020年的股权激励计划后 ， 金科股份或将不得不为了成就金科智慧生活的业绩增长 ， 逼迫旗下地产业务进一步借助高负债来实现高增长 。
根据招股说明书 ， 中证投资等5家战略投资者的入股价格为10.73元/股 ， 对照去年每股净利润约为0.8元 ， 每股PE约为13.4倍 。
尽管相对于物业行业 ， 14倍的PE值不算高 。 但考虑到一般战略投资者从入股 ， 到出售 ， 至少有一年的锁定期 。 因此多数情况下 ， 战略投资者会和拟上市的企业签订业绩对赌协议 ， 以保证自己的利益 。
在这一背景下 ， 不仅金科智慧生活需要外拓更多的项目 ， 金科股份也可能需要通过增加负债的方式来扩大销售规模 。
金科股份公布的一季度财务报表 ， 显示出了这一征兆 。 一季度 ， 金科股份的净负债率达到145%左右 ， 较2019年年末又有所增长 。
不过 ， 金科智慧生活也有别的手段提高收入和利润 。 招股说明书显示 ， 贸易应收款在过去三年中由2017年的1.85亿元 ， 增长至2019年的5.56亿元 ， 增速大体与营业收入增速相若 。 但是 ， 其中属于关联方的应收账款却由2017年的0.18亿元 ， 猛增至去年低的1.42亿元 ， 增幅达到688.89% ， 远远超过了过去三年收入、净利润的增速 ， 不免引起外界的怀疑 。
尽管 ， 2019年金科智慧生活的净利润较2018年增长了128.05% ， 但在扣除了贸易及其他应收款以及预付款项的变动后 ， 实际通过经营所获得的现金净利润仅2.71亿元 ， 只较上一年微增1.12% 。 这不免引起资本市场的怀疑 。
（责任编辑：刘宝丹 HO023）


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