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融资上半年房企融资先紧后松，明发、蓝光高息发债解渴

融资上半年房企融资先紧后松，明发、蓝光高息发债解渴
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受新冠肺炎疫情的冲击 ， 房地产行业融资在上半年呈现出先紧后松的走势 。 整体来看 ， 房企融资总额并未出现较大变化 。
数据显示 ， 2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿 ， 占比2019年全年融资规模53% 。 由于海外债市的低迷 ， 境内发债一度成为房企融资的主要形式 。
此外 ， 在政府纾困政策的推动下 ， 部分房企融资利率进一步走低 。 但与此同时 ， 仍有部分企业 ， 如明发（HK.00846）、蓝光发展(600466,股吧)（SH.600466） ， 发债利率创下了新高 。 一高一低背后 ， 折射出企业在后疫情时代的不同处境 。
境内发债额度占比提升 ， 金融街(000402,股吧)等房企短期偿债压力大
在新冠疫情冲击下 ， 多城市售楼处处于停摆状态 ， 房企销售、回款均受到不小的冲击 。 自2月份以来 ， 为维持经济平稳运行 ， 融资环境出现松动 ， 房企在上半年的融资额也超出预期 。
据贝壳研究院数据显示 ， 2020年上半年 ， 房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿 ， 同比仅下滑4%；但与2019年下半年相比 ， 房企融资额上升了19.4% 。
而受海外疫情的影响 ， 境外融资遇阻 ， 境内融资成为房企解决资金问题的主要途径 。 从结构上来看 ， 境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点至62% ， 境外融资规模占比则下滑至38% 。
从发债规模上看 ， 恒大（HK.03333）、碧桂园（HK.02007）分别以531亿元、229亿元位居前两位 。 而让人诧异的是 ， 首开股份(600376,股吧)（SH.600376）、华发股份(600325,股吧)（SH.600325）、金融街控股（SZ.000402）紧随其后 ， 发债规模分别达到211亿元、175亿元、153亿元 。
在业内人士看来 ， 由于企业周转较慢 ， 且销售额不及预期 ， 上述三家企业均面临着较大的流动性压力 。
以金融街为例 。 今年一季度末 ， 金融街货币资金减少至87.18亿元 。 而公司一年内到期的非流动负债与短期借款达179.3亿元 ， 资金缺口达92.12亿元 。 然而 ， 截至2020年6月底 ， 金融街仅实现150亿元的销售额 ， 其中一半是在6月份刚刚实现的 。 在销售不达标及回款滞后的情况下 ， 发债成为其解决流动性压力的必然选择 。
随着经济秩序的逐渐恢复 ， 房企销售业绩稳步提升 。 2020年6月 ， 百强房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元 ， 环比增长33% 。 与此同时 ， 海外债券市场也逐渐恢复 。 贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ， 下半年债券融资结构将有所变化 。 他还判断 ， 政策改善空间缩小 ， 房地产金融监管或针对性趋严 。
数据显示 ， 房企在2020年下半年将迎来偿债高峰 ， 境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币 ， 同比增长58% 。 这也就意味着 ， 随着境内融资环境的改变 ， 境外融资或再度成为房企新宠 ， 与之伴随的是 ， 房企融资成本或再度走高 。
发债利率分化 ， 明发、蓝光高息债解渴
除了融资额超出预期外 ， 融资环境宽松的另一个表现是 ， 融资利率出现明显下滑 。
据Wind数据显示 ， 2020年上半年 ， 房企一般公司债发行利率为4.83% ， 同比下滑了0.71个百分点；中期票据发债利率由5.7%降低至4.15% 。 此外 ， 超短期融资债券、ABS、私募债等发债成本均有不同程度的下调 。
图：主流债券类型利率表现（%）
融资上半年房企融资先紧后松，明发、蓝光高息发债解渴
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数据来源：WIND ， 贝壳研究院整理
发债利率走低 ， 为房企通过债务置换降低融资成本创造了条件 。 今年6月3日 ， 万科（SZ.000002）就决定下调2017年公司债券（第一期）的票面利率 ， 存续期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9% 。 4月28日 ， 华夏幸福(600340,股吧)（SH.600340）调整2018年发行公司债“18华夏01”利率 ， 由6.8%降至5% 。 此外 ， 金地集团(600383,股吧)（SH.600383）亦有类似动作 ， 只是由于争议太大 ， 最终该计划泡汤 。


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