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西港西港土地值得投资吗?解析柬埔寨土地政策

近日 ， 网络上有发出一系列有关欧神西港土地宣讲的新闻 ， 广受国内媒体尤其是财经类媒体的大量转发 ， 引起海外投资者的广泛热议 。
西港西港土地值得投资吗?解析柬埔寨土地政策
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毕竟跨国投资 ， 国与国之间政策不同 ， 存在很多信息不对称 。 历年来也出现过很多投资者由于对政策不够了解 ， 导致后续出现很多棘手问题 。 本文通过科普方式 ， 以剖析土地政策为例 ， 增加国内投资者对于柬埔寨土地的进一步的了解 ， 规避海外投资的风险 。
一、柬埔寨土地：硬卡VS软卡
软卡和硬卡并不是法律上的概念 ， 只是人们在交易过程中 ， 对具有不同程度的法律效力的权证文件的通俗叫法 ， 并不针对所有权或长期租赁权的区分 。
硬卡和软卡的主要区别是文件签发主体的不同 。
硬卡：是国家级或者省级的国土部门签发 ， 法律效力最强 ， 土地权属明确、清晰 ， 也是柬埔寨最具有保障性的土地权证形式 。 所以如今项目的交易基本都通过硬卡的方式进行 ， 硬卡是柬埔寨土地权证中最可靠和长久的 。 目前长期租赁权证、私人所有权证、公寓分户所有权证均可办理硬卡 ， 由国家级或者省级的国土部门签发认可 。
软卡：是从当地分区/区政府处签发的 ， 权属和效力仍需上级国土部门进一步确认与溯源 。 主要是被视为一种占有权 。 后期或许会有一些土地纠纷 ， 例如土地重叠、范围不清晰、获取的不正当性等等 ，
所有权的分类为私人所有权 ， 公共所有权、集体所有权：
1. 私人所有权：柬籍自然人或法人才能拥有土地所有权 。
参考文件：根据柬埔寨王国宪法第三章第44条规定：只有柬埔寨籍的自然人或法人 ， 才能拥有土地所有权;
根据柬埔寨王国土地法第一章第8条规定：只允许柬埔寨自然人或法人拥有土地所有权 。
2. 公共所有权：
(1)公共法人的公共财产(属于国家或公共集体的财产)
(2)公共法人的私人财产
(按私人财产管理、可以买卖、出租的国家或公共集体财产)
参考文件：根据土地法第14条：某些属于国家或公共集体的财产是属于公共法人的公共财产 。 其它按私人财产管理、可以买卖的财产是属于公共法人的私人财产 。
第17条：属于国家和公共法人的私人财产可以依法享有出售、交换、分配和转让权 。 上述财产可以依法出租并成为财产合同的标的物 。
第15条：下列财产属于国家和公共法人的财产：任何原始自然的财产 ， 如：森林、航道、自然湖泊、堤坝、河流和海岸;任何供一般使用的财产 ， 如：码头、港口、铁路、火车站和机场 。 任何供公共使用(无论是自然形成的还是建造的)财产 ， 如：道路、公园和保护区;任何供公共使用的财产 ， 如：公共学校、教育学院、行政建筑和所有的公共医院;任何依法成为自然保护的财产;建筑的、文化的历史遗迹;属于皇家但不是其私有财产的不动产 。 执政的国王管理皇家的不动产 。
3. 集体所有权
(1)僧院的不动产
(2)山地社会的不动产
参考文件：
土地法第20条：在宗教委员会的照管下 ， 僧院中已存的土地和建筑等不动产归其宗教和其继承者永久性所有 。
土地法第26条：第25条所指的不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会 。 此集体所有权包括私人所有者的所有权的一切权利和保护 。 但是山地社会无权处置属国家公共财产的集体所有权给个人和团体 。
二、外国人可否直接拥有柬埔寨土地?
这个问题是土地投资者最优先考虑的 。 根据柬埔寨宪法第44条 ， 外国人不得在柬埔寨拥有土地 。 但依然有让外国人可以管理和使用柬埔寨土地的方式：通过本地法人公司购买 ， 通过租赁土地 ， 通过获得本地国籍购买 ， 通过本地人代持购买这四种方式 。
1)通过本地法人公司购买
投资者可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司 ， 以法人公司的名义买卖及转让土地 。 但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%及以上的股份 。


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