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西港西港土地值得投资吗?解析柬埔寨土地政策( 二 )


2)通过租赁土地
长期租赁土地是外国人最常用的一种方法 。 长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地 。 长期租赁被给予权利发展土地和施工建设 。 租赁期限非常灵活 ， 租赁一般持续 50 年 ， 70 年或 99 年 。 根据现行法令租赁土地 ， 租期最长可达50年 ， 具有延期性 。
3)通过获得本地国籍购买
如果投资者获得了柬埔寨国籍 ， 就有权利合法购买柬埔寨土地 。
4)通过本地人代持购买
以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法 。 但是 ， 这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对土地的直接所有权 ， 会面临很多突发的纠纷状况 。 例如因土地增值时所产生的的冲突 ， 以及后期土地追溯问题 ， 所以 ， 在法律上不认可投资者这么做 。
三、柬埔寨的“特许地”
此次新闻事件在国内各大媒体中所提到的柬埔寨“经济特许地”究竟是一个什么样的概念呢 ， 这里就要提到柬埔寨的“特许地” 。
根据土地法第48条、58条的规定：公共法人的私人财产可以通过颁发合法文件 ， 出于社会或经济目的 ， 授予相关主体土地许可使用的权利 。 这种形式 ， 通俗的称为：特许地 。
根据柬埔寨王国土地法(2001年)第49、50条 ， 特许地分为以下3类：
(A) 社会特许地 ， 允许受益人在属于国家的土地上建造住宅和(或)耕种 ， 以维持经济发展 。
(B) 经济特许地 ， 允许受益人在属于柬埔寨王国境内的土地进行工业、农业开发而进行的土地清表 。
(C) 特类开发/开采特许地 ， 主要针对采矿、港口、机场、渔业等领域 。
参考文件：
土地法第49条：土地许可应适应社会或经济目的 。
适应社会目的的土地许可允许受益人建立民用建筑或耕耘属于国家的土地 。
适应经济目的的土地许可允许受益人为工业化农业开发在柬王国清除土地 。
土地法第50条：使用、发展或开发国家土地 ， 无论其是否为公共服务的其他种类的许可 ， 如：矿产许可、码头许可、机场许可、工业发展许可、渔业许可 。 这类许可不在本法管辖范围之内 。
根据根据柬埔寨王国政府第114号《关于长期租赁及经济特许地之抵押及转让权次法令》第6条规定：在土地管理 ， 城市规划和建设部的土地权证书上应注明土地特许权或长期租赁权 。土地管理 ， 城市规划建设部应当出具《长期租赁证》和《经济土地特许权证》 。
根据柬埔寨土地法律文件来看 ， 经济特许地指的是允许受益人在属于柬埔寨王国境内进行工业、农业开发而进行的土地清表 。 那么此次各大媒体中文章中讲述的西港云郎国家公园这块地 ， 从土地用途上来看 ， 用作旅游开发、建设商场、酒店甚至高尔夫球场与经济特许地法定用途是截然不同 ， 从法律定义上来看云朗国家公园这块地不属于政府所认定的“经济特许地” 。 在其对外输出的土地权证资料上 ， 云朗国家公园这块土地显示为长期租赁土地 ， 那这种土地究竟合不合法 ， 在柬埔寨具体是一个何种性质的土地呢?接下来我们就要提到一个“长期租赁土地”的概念 。
四、柬埔寨的长期租赁土地
说道柬埔寨土地的长期租赁就要提到一个“永久租赁”的概念 ， 依据柬埔寨民法典(2007年)第244条规定(永久租赁的定义)“永久租赁”是指不动产的长期租赁 ， 期限不少于15年 。 (备注：在民法典中将长期租赁称为：“永久租赁” 。 ) ， 根据这条法律条文 ， 所谓的“长期租赁土地”其实就是“永久租赁土地” 。
例如以这次新闻中的云朗国家公园为例 ， 这片土地的长期经营权为柬埔寨洪都勋爵所享有 ， 他们对外的土地权证资料上 ， 显示为长期租赁土地 ， 租赁期限为99年 。 所以可以确定这块地 ， 在柬埔寨的土地性质为为硬卡形式下的长期租赁土地 。
那么长期租赁土地有那些权限呢?如下图法律条文所示：
长期租赁的相关权限：
根据柬埔寨王国政府第114号《关于长期租赁及经济特许地之抵押及转让权次法令》第7条规定：


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