观点地产新媒体|恒大处置223项低收益物业 涉“大D会”所售资产( 二 )
后来经历转型压力 ， 但据恒大2019年提出的方针：“恒大是以地产为基础 ， 文化、旅游、健康为两翼 ， 汽车为龙头的产业格局 。 ”本来希望倚重的商业项目正被边缘化 ， 它们逐渐被视为非核心资产 。
事实上 ， 根据年报 ， 恒大旗下投资物业的表现一直不算理想 。
资料显示 ， 在许家印充分展露商业地产雄心的2014年 ， 恒大自持的投资物业账面总值619亿元 ， 全年商业物业租金收入却只录得1.44亿元 。 翌年 ， 恒大投资物业账面总值增加至971亿元 ， 当年租金收入只有2.41亿元 。
数据来源：恒大披露 ， 观点指数整理
而到2019年 ， 恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元 ， 包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位 。 但全年下来只产生了13亿的租金收入 ， 收益率不到1% 。 即使算上公平价值收益的15.2亿元 ， 也是寥寥无几 。
不过 ， 就算是低效的资产 ， 恒大过去也有利用投资物业重估收益调节利润的历史 。 2015年恒大就通过一系列操作 ， 将物业公平价值收益提升到128.59亿元 ， 而随后这一数字就开始逐年下降 ， 2016年就暴跌至51.24亿元 。
恒大也有利用投资物业用作贷款抵押物以获取融资 ， 或直接当作底层资产发行专项支持计划 。
资料显示 ， 2018年11月 ， 恒大就曾利用上面提到的重庆中渝广场 ， 发行12.1亿元ABS“海通-华泰资管-中渝广场物业资产支持专项计划” 。 截至2019年12月31日 ， 有价值97.86亿元的投资物业已就恒大的借款 ， 质押为抵押品 。
只是 ， 如今恒大对这些投资物业采取了更直接的套现方式 。
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