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股票|合作开发，竟然是这样影响房企财务报表的！( 二 )


【股票|合作开发，竟然是这样影响房企财务报表的！】
以华夏幸福2017年报为例,2017年底华夏幸福少数股东权益为339.38亿,占净资产的比重为47.78% 。 根据年报披露的信息 ， 这些非全资子公司主要是一些项目公司 ， 如下：
从上面披露的公司名字看 ， 这些公司就是一些普通的公司 ， 单纯从名字看不出这些公司的少数股东是否是真的股权合作方还是说是假股真债 ， 因为到这边还没有披露这些公司的少数股东方是谁 。 继续阅读年报 ， 可以发现后文有这样一段说明：
从这里可以发现 ， 部分项目公司的小股东方是金融机构 ， 华夏幸福通过出让项目公司部分股权 ， 并通过对股权的回购承诺实现了假股真债的操作 ， 因此需要将这部分名为股权出资实际是债权出资还原为债务 ， 以真实反映公司的债务水平?需要指出的是,由于资管新规?监管趋严等诸多因素的影响,华夏幸福逐渐清理了明股实债,2018年少数股东权益降至109亿元,这部分主要是合作方投入的真股权?
房企A和房企B对项目公司C实行共同控制／重大影响
和控制一样 ， 共同控制和重大影响也是会计上的两个概念 。 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制 ， 并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策 。 存在共同控制情况时 ， 项目公司Ｃ就是房企Ａ的合营企业 。

重大影响 ， 是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力 ， 但不能控制或者与其他方一共同控制这些决策的制定 。 存在重大影响情况下 ， 项目公司Ｃ就是房企Ａ的联营企业 。
在合营和联营的情况下 ， 房企Ａ对于项目公司C是不能并表处理 ， 对于项目公司的投资计入长期股权投资 ， 并且采用权益法核算 。 在权益法下 ， 项目公司的盈亏能够通过投资收益科目及时地反映到房企Ａ的损益表中 ， 并最终通过未分配利润影响房企Ａ的资产负债表 。
下图是万科披露的长期股权投资的具体明细 。 当然 ， 和前面所说的一样 ， 这里面披露的合营和联营企业的投资金额并非全部都是地产项目的投资 ， 具体有多少是非地产项目还需要通过查看明细或者询问企业才能得知 。 不过 ， 一般对于专注主业的房地产企业而言 ， 其报表中的合营、联营企业以及并表的非全资子公司主要还是以合作方式进行地产开发的企业 ， 对于多元化尤其是跨界多元化的房地产企业 ， 则需要进一步了解非房部分的占比情况 。
股票|合作开发，竟然是这样影响房企财务报表的！
本文插图


综上,对于合作开发模式,如果房企A能够对项目公司达到控制的程度,那么将对项目公司进行并表,同时在少数股东权益科目反映小股东的投入如果房企A对项目公司只是达到共同控制和重大影响的程度,那么项目公司则无法并入房企A的资产负债表中,项目公司将作为合营企业和联营企业,在房企A的长期股权投资科目反映?
04 与项目公司的资金往来通过其他应收款／其他应付款来反映
做债的遇到其他应收款／应付款就比较头疼 ， 这往往是意味着关联方尤其是大股东的资金占款 ， 一般的企业非常忌讳有较大金额的其他应收款 。 但对于采用了合作开发模式的地产企业而言 ， 其他应收款和其他应付款则主要是由这种业务模式决定的 ， 通过其他应收款／应付款来记录房企Ａ与项目公司Ｃ之间的之间往来 。 不过这只是说对于采用合作开发的房企而言 ， 其他应收款／应付款科目金额较大是逃不掉的 ， 并不是说就没有风险 。 如果合作项目进展不顺利或者失败 ， 就有可能导致其他应收款回收出现问题 。 同时 ， 其他应收款／应付款核算的也不仅仅是合作开发的资金往来 ， 还有投标保证金等 。
在联营合营情况下：

项目公司注册资本金都很少 ， 而在运营过程中需要支付大量的土地款和工程款 ， 这时候各股东方按照股权比例及各方约定向项目公司投入资本金和代垫资金 ， 该等代垫资金即形成公司其他应收款；项目销售回款后 ， 由于未达到收入确认条件 ， 项目公司根据资金安排和项目进度 ， 在保留必要的用于支付工程款等运营支出的款项后 ， 将临时富余资金支付给各方股东 ， 项目公司支付给其他股东的超出原代垫部分的款项则会形成公司与合联营公司的其他应付款 。


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