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物业股|一只水泵的资本话题：排名“第一”的物业股能做什么？

观点地产网 在物业这条愈发拥挤的赛道上 ， 虾米追求的是不被挤下去 ， 但大鱼则是要游到最前头 。
年中临近 ， 物业股像是迎来一场狂欢 ， 前有荣万家、合景悠活同日递交招股书 ， 后有金科智慧服务IPO申请资料获证监会受理 。
七月初 ， 这个“造富”的行业依然喧闹 ， 金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务上市首日股价一路上涨 ， 而正荣服务明日也即将逐鹿资本圈 。
一众物业公司争先恐后寻求上市的景象无疑很吸睛 ， 不过 ， 站上千亿市值的碧桂园服务似乎不甘被挤出话题中心 。
7月8日碧桂园服务官微宣布 ， 其与深圳市鸿效节能股份有限公司达成股权合作 ， 双方将共同组建“广东碧鸿节能科技有限公司”合资公司 ， 旨在引入鸿效节能水泵房节能改造的专业服务能力与经验 ， 通过EMC模式进一步提升碧桂园服务在管项目能耗效能与服务品质 ， 拓展服务边界 。
目前 ， 双方已经在5个项目启动合作 ， 碧桂园服务通过总部、区域、项目多层次配合对接 ， 已向鸿效节能方面输出待改造项目清单 ， 后续双方将加快评估与项目改造流程 。
这一举动多少有些令人费解 ， 毕竟水泵节能业务与传统的物业管理业务并不相关 。
从碧桂园服务的角度自述 ， 水泵节能业务是它在能源领域的新尝试 ， 甚至未来还将成为新的利润增长点 。
另一方面 ， 精明的投资者或许会质疑 ， 这会否只是“画出来的大饼” ， 充其量是为了铺垫一个资本市场上的好故事而搞出的花样？
造一个噱头、讲一个好故事 ， 确实往往可以让资本闻风而来 ， 让投资者买单 ， 从而带来更高的估值、更多的话语权与资源 。 而这或许是“排名第一”碧桂园服务 ， 也不得不去学的一门功课 。
即便行业内说着“这行业还是一个大行业小公司的状态 ， 远不到大家真刀真枪拼的时候” ， 但无可否认 ， 随着物管行业逐渐站至风口 ， 未来还仍将吸引来大批上市企业 ， 赛道只会更加拥挤 ， 竞争只会更加激烈 。
【物业股|一只水泵的资本话题：排名“第一”的物业股能做什么？】碧桂园服务能做什么 ， 才能保持做一直游在前头的大鱼？透过这看起来毫不相关的水泵节能业务背后 ， 又能窥视到这家市值1127亿港元的企业哪些成色？
众所周知 ， 物业股之所以能提到资本的青睐 ， 很大一部分原因正是由于轻资产结构、现金流充足、负债健康等要素 。 财务数据上看 ， 截至2019年底 ， 碧桂园服务银行存款及现金总额约69.26亿元 ， 较同期增加了30.45亿 ， 增幅近1倍 ， 这一在手现金流量远超同行 。
同时 ， 当年经营活动所得现金净额32.57亿元 ， 同比增幅约110.3% ， 是年内净利润的1.9倍 。
负债上 ， 截至去年底碧桂园服务总负债为65.90亿元 ， 与2018年相比涨幅达106%；其中流动负债64.27亿元占比较高 。 资产负债率则为53.71% ， 与2018年相比下降约4.1% 。
不过 ， 值得注意的是 ， 物业公司的负债往往属于合同负债 ， 是由于未提供相关服务时客户支付的垫款所导致的 ， 这类负债往往基本是没有无利息负担 。
除了基本达标的现金及负债情况 ， 物业公司的规模水平及业绩确定性也十分重要 。 截至2019年底 ， 碧桂园服务的管理面积规模与万科物业、彩生活、雅生活均处于第一梯队 ， 达3.61亿平方米 。
业绩增长空间上看 ， 背靠销冠碧桂园 ， 碧桂园服务在很大程度上可以领先其他物管公司 。 不过 ， 寻求第三方外拓及降低关联性也是上市之后碧桂园服务所极力争取的 ， 2019年报显示 ， 在当年物管服务收入中有74.8%来自关联方即碧桂园集团开发的物业 ， 同比下滑13.8%；来自关联方的收费管理面积占比为73.9% ， 同比下滑6.2% 。
这样的比例 ， 相比于刚递交招股书、九成收入来自于母公司得合景悠活来说 ， 自然优越得多 。 但相比于来自雅居乐开发的物管面积占比23%的雅生活、未披露具体数据的万科物业 ， 又还差了一截 。


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