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物业股|一只水泵的资本话题：排名“第一”的物业股能做什么？( 二 )


另据业内人士透露 ， 在进行外拓项目时碧桂园服务的中标率并不是那么稳定 ， 如在一线城市的话二十余个项目可能只有不到10个项目能入选 ， 且最终还要通过摇号确定中标物业 。
此外 ， 营收质量也是资本市场观察物业公司的一个维度 。 反映到数据上看 ， 毛利、业态结构这两者更是息息相关的 。
2019年度碧桂园服务收入同比增长106.3%至96.45亿元 ， 但是从盈利水平上看却“增收不增利” ， 期内碧桂园服务整体毛利率由2018年底的37.7%下降6个百分点至约31.6% 。
这与碧桂园服务一项近几年新拓的非住宅业务相关 。
于2018年 ， 碧桂园服务进入“三供一业”中的物业管理及供热的分离移交改革领域 ， 其中最大合作项目便是承接中石油“三供一业”国企改革项目 。
于2019年 ， 碧桂园服务已全面完成“三供一业”改革物业管理及供热业务的过渡接管 ， 实现全国955个项目承接协议的签订 。
然而 ， 虽然在规模和营收上有绝对性增长 ， 如已实现接管的物业管理项目收费管理面积约为8490万平方米 ， 年内产生收入约5.25亿元；但从成效来看 ， 不管是接管物业管理项目或是供热业务 ， 这两个分业务的净利率、毛利率低于目前碧桂园服务在管项目的指标水平 。
其中 ， 毛利率方面 ， 物业管理项目为13.4% ， 供热业务为6.% ， 也正因此拖累了碧桂园服务2019年度的整体毛利率 。
“‘三供一业’目前收益较差 ， 但是非宅物业是碧桂园服务必须要去拓张的 ， 这可以说是目前碧桂园服务在资本市场上的一大缺点了 。 ”业内人士补充称 ， 新进入的水泵节能业务更多可能是考虑与“三供一业”业务的互动 ， 借此节省一定的经营成本来提升经营利润 。
另据观点地产新媒体了解 ， 目前碧桂园服务在业态组合方面 ， 约90%是住宅物业 ， 10%是商业、写字楼、工业园区、城市服务等非住宅物业 。
碧桂园服务近年来也在计划增加非住宅物业 ， 尤其是高盈利的商业物业 。 去年 ， 碧桂园服务以3.75亿元代价收港联不动产全部股权 ， 该物业公司前身为港联物业 ， 此前由合富辉煌持股85.5% ， 服务超过350座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产 。
对于该笔收购 ， 彼时碧桂园服务总经理就称 ， 港联不动产是以商业物业为主的公司 ， 可以补齐公司短板 。
而放眼到如今的物业行业 ， 在资本市场追捧下 ， 商业物业也成为物管公司的目标 ， 如万科物业就与戴德梁行联手成立合资公司 ， 并喊话希望未来万科物业商企和住宅业务比例可以做到1:1 。
竞争总是不断的 ， 最近城市服务领域又成为了保利物业、万科物业、龙湖物业、碧桂园服务的新赛场 ， 而“绿城们”又在后方赶来 。
规模、营收、市场化、盈利水平、业绩增长性……这条头部公司的市占率不过2%-3%的赛道上 ， 小鱼与大鱼们看似和谐 ， 但又似乎都岌岌可危 。 “排名”第一的碧桂园物业尚且需要借力一只水泵出圈 ， 而他人又须怎样争食虫饵？
（责任编辑：徐帅 ）


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