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房屋|女子西安买房已3年，卖家却称父母无法接受突然毁约，要求返还( 三 )


7月5日 ， 王女士及其丈夫张先生分别向中介公司及该公司的业务员发函 ， 声称诉争房屋系王女士的个人婚前财产 ， 其丈夫张先生没有出售该房屋的权利 ， 并请通知买方解除合同 。
李女士知道这一情况后 ， 7月8日两次提前向房主支付首付款 ， 但房主均予以退回 ， 并明确表示不再履行合同 ， 只退还给李女士5万元定金 。
李女士决定通过诉讼手段维护自己的合法权益 ， 北京市国汉律师事务所的律师李诗怀接受李女士委托 ， 成为其诉讼代理人 。 在起诉书中 ， 李女士请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同合法有效 ， 并判令被告继续履行合同 。
涉案房屋是夫妻共同财产还是被告王女士个人的婚前财产 ， 以及王女士的丈夫张先生签合同的行为是否合法有效 ， 成为本案的两个争议焦点 。
焦点1：涉案房屋是否是被告的个人财产王女士称 ， 2015年5月27日离婚时 ， 被告与丈夫张先生约定诉争房屋归被告单独所有 ， 该房产属于被告个人财产；自被告与其丈夫张先生离婚开始直至现在 ， 诉争房屋一直由被告一人偿还银行贷款 。
被告还称 ， 2015年7月8日 ， 二人复婚后 ， 诉争房屋属于被告的个人婚前财产 。 因此 ， 被告丈夫张先生无权签订卖房合同 ， 所签订的房屋买卖合同无效 。
李诗怀律师调查后发现 ， 诉争房屋并非被告的个人财产 。
李诗怀律师说 ， 2015年5月27日被告与其丈夫张先生离婚时 ， 离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题 ， 只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有” ， 但当时房子的房产证并未办理 。
“假设这句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有 ， 然而 ， 二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款 ， 因二人复婚后并没有签订婚内财产约定 ， 因此 ， 根据婚姻法的规定 ， 复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值 ， 即应作为二人的夫妻共同财产 。 ”李诗怀律师说 。
焦点2：被告丈夫的签合同行为是否合法有效对于这一争议焦点 ， 李诗怀律师找到房屋中介公司出具证明证实 ， 在双方签订合同时 ， 被告夫妇二人共同在场 ， 由被告的丈夫张先生在合同上签字 ， 被告在场全称参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程 ， 对其丈夫在合同上签字的行为 ， 未提出任何异议 。
“法律并未规定授权必须是书面的 ， 口头授权也是授权；另外 ， 也可以从本人的默示来确认授权的存在 。 ”李诗怀律师称 ， 《民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的 ， 视为同意 。 ”
“也就是说 ， 即便这套房屋是被告的个人财产 ， 在她在场并未做反对的情况下 ， 合同是有效的 。 ” 李诗怀律师说 。
如何证明被告当时在场且未提反对意见呢？李诗怀律师将原被告双方的来往短信记录做了公正 ， 这几条短信的内容如下：
原告签合同的代理人赵某：“签协议现场你夫妻俩都在 ， 你可以调监控啊 。 ”
被告的丈夫张先生：“她当时没说同意啊” 。
李诗怀律师认为 ， 被告丈夫称被告“当时没说同意” ， 一方面 ， 这个“当时” ， 就是签订合同的“当时” ， 也足以证明被告在签订合同时确实在场；另一方面 ， 这里的“没说同意” ， 不等于“不同意”；“没说同意” ， 另一个意思就是“没有否认” ， 即视为同意 。
判决：在场并未提异议 须继续履行合同三河市人民法院经审理认为 ， 公民可以通过代理人实施民事法律行为 ， 被代理人对代理人的代理行为 ， 承担民事责任 。 被告的丈夫张先生代理被告签订售房合同 ， 被告在场并未提出异议 ， 可以认定该合同系被告真实意思的表示 ， 合同真实合同法有效 ， 双方均应恪守履行 。
故此 ， 判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》等系列合同合法有效 。 至于要求被告继续履行合同的问题 ， 在诉争房屋取得产权证后 ， 原告可以随时再行主张 。


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