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扒房|当三岸地价1.5万+，好邻居凤岭南的房价压不住了？( 二 )


凤岭南北靠南宁富人区凤岭北 ， 怀抱东商区 ， 如今东边的邻居三岸 ， 潜力不凡 。 凤岭南周边 ， 包括它自己 ， 没有一个是弱的 。

▲凤岭南周边格局
入手新区或新板块 ， 最大问题是不确定性 。 若买城市核心区 ， 就等于与价值稳定做朋友 。
拼低密 ， 凤岭南真不输三岸为何能撑起1.5万+的地价 ， 未来2万+的房价 ， 还有一个观点是：它是南宁难得的低密区 。 三岸高地价盘 ， 容积率都不高 。
▲三岸高地价盘容积率一览
但其实 ， 凤岭南也是南宁 ， 少数几个在售盘密度较低的板块 。 最高容积率3.5 ， 最低的也有1.15超低容盘 。


▲凤岭南在售盘容积率一览
低密 ， 则代表相对舒适的居住环境 ， 和宽松的人均资源 。 那么 ， 凤岭南和三岸 ， 怎么选？如上文所述 ， 选三岸价格肯定不便宜 ， 单价突破2万/㎡是意料之中的 。 如果想花更低的成本 ， 入住配套成熟、生活便利的区域 ， 凤岭南是不错的选择 。 而且 ， 未来也有一定的涨价空间 。 比如 ， 容积率2.0 ， 距离李宁体育公园1公里、青秀山风景区2公里 ， 还自带80亩东方之梦文旅商街的唐樾青山 ， 或是一个选项 。
▲唐樾青山周边配套
学校方面 ， 唐樾青山现房部分目前可读三中 。
同时 ， 项目旁边是卓立苹果园学校 ， 最新组团翰府还包含18班小学、15班幼儿园各一所（入驻学校未定） 。
无论是周边公园、商业、学校 ， 唐樾青山的配套都是现成的 。
如果说 ， 三岸是一个需要用时间换空间的板块 ， 那凤岭南则是一个现成的 ， 成熟核心住区 ， 适合有急迫入住需求的购房者 。

2.0低密盘 ， 78亩只做6栋楼如果开发商拿到2.0容积率 ， 78亩盘 ， 会怎么做？
最常规的做法 ， 高低配 ， 即高层+洋房 。 在低密小区 ， 把洋房产品加入规划 ， 已成为南宁常态 。
为什么这么做 ， 因为洋房的价格通常是高层的1.3倍 ， 溢价能力更高 。
但洋房产品面积普遍偏大 ， 让许多喜欢低容小区的人 ， 高攀不起 。
据开发商介绍 ， 唐樾青山最新组团翰府 ， 占地78亩 ， 容积率就是2.0 。
看看它是怎么做的？
78亩地块上 ， 26亩为中小学用地 ， 住宅只建了6栋楼 ， 总共就704户 ， 都是2T4 。
除了层高较低的7# ， 其余楼栋 ， 由西向东 ， 一字排开 。
能把学校排布在地块红线内的操作 ， 在早期市场常见的布局 ， 如今已经不能这么干了 。 （这或许解释了低密的原因）



▲项目楼栋分布图
而且 ， 它没做洋房 ， 高层面积仅98-125㎡三至四房 。 可以说 ， “低密+中小户型”的配置 ， 在凤岭南 ， 它是唯一 。 经过实测 ， 这样的规划 ， 使得翰府高层视野景观挺可观 。

▲翰府高层视野沙盘图
由于翰府楼栋坐南朝北 ， 主景观视野为南面和北面 。
先看南面 ， 项目南向是占地26亩的小学和幼儿园 ， 南北楼距达200米；再看北向 ， 翰府北面隔着一条内部路 ， 直望3期组团洋房 。
从实景图中看 ， 翰府南北楼距达200米 ， 私密性和空间感都不差 。

98㎡送26㎡！3+1房配超大阳台
100㎡左右能做双阳台吗？还真能 。
唐樾青山翰府给出的户型公示是：98㎡=3飘窗+26㎡双阳台 。 早起报规的户型优势 ， 简直不要太香 。
具体看 ， 翰府98㎡的赠送空间包括：3个飘窗+2个阳台全送 ， 合计面积26㎡ 。

▲98㎡3+1房而市场同面积段（97-99㎡）户型 ， 常规赠送包括：1个飘窗+1个阳台 ， 合计约8㎡ ， 赠送比较多的 ， 可达约14㎡ 。
▲98㎡户型赠送面积对比再看尺度 ， 翰府97㎡开间直接做到3.75米 ， 保证了活动区尺度 。 同时主卧套间总面积达17㎡ ， 主卧休息区空间也不小 。
▲98㎡3+1房尺度示意图动区够宽 ， 静区够用 ， 主卧和客厅均朝南 ， 总面积不过百 ， 可做3+1房的98㎡户型 ， 高于市场平均水平 。 翰府高赠送和大阳台的优点 ， 也延续到了115㎡和125㎡四房 。 2个户型格局一样 ， 只是尺度存在差别 。 以115㎡户型为例 ， 南向阳台9.75米 ， 宽1.8米 ， 同等面积做到这个阳台尺度的 ， 已经能媲美纯洋房产品 。 其余市面上110-115㎡高层 ， 阳台基本和客厅同开间 ， 约3.5米-4米 ， 翰府却做到了将近10米 。
▲115㎡户型
此外 ， 115、125㎡户型 ， 设计入户玄关 ， 增加户型私密性 ， 4开间朝南 ， 且都带阳台或飘窗 。
当然 ， 翰府户型并非没有缺点 ， 比如115㎡入户与主卧门相对 ， 客卫过深等；此外 ， 115㎡、125㎡户型 ， 虽然阳台很大 ， 但都只做单向阳台 ， 略显可惜 。
据悉 ， 唐樾青山翰府预计价格1.35万元/㎡起 ， 价格不高 ， 但有一定门槛 ， 至于品质 ， 现场去看下1期楼栋或许更有说服力 。
@鉴语:改善圈子里的品质盘 ， 有一些机会

土地成本是房价大头 ， 三岸地价上涨 ， 势必对周边房价有一定的带动作用 。 相比之下 ， 成熟度更高的凤岭南板块 ， 迎来一波新机遇 。
唐樾青山翰府周边配套成熟 ， 生活便利 ， 作为板块内少数的在售新盘 ， 具有一定的稀缺性 。


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